대지지분의 의미 / 재건축 사업성 기준 / 대지지분, 용적률의 모든 것 / 대지지분 계산법

안녕하세요 지식스푼입니다.

오늘은 흔히 재건축의 사업성을 볼 때 한가지 중요한 기준이 되는 대지지분과 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1.대지지분

대지지분은 쉽게 말해 '아파트가 가지고 있는 땅의 면적'을 의미합니다. 공동주택 전체의 대지면적을 가구 수로 나눠 등기부등본에 면적으로 표시됩니다. 즉, 공동주택의 전체 대지 중에서 한 가구당 주어진 지분을 의미하며, 예를 들어 동일 평형으로 이루어진 아파트 단지의 대지면적이 30,000㎡이고 가구수가 500인 경우 가구당 대지지분은 60㎡가 됩니다.

 

이 대지지분이 재건축 사업성을 볼 때 중요하게 평가 되는 이유는 대지지분이 높은 경우 동일한 면적 내에서 상대적으로 많은 가구를 수용할 수 있게 되어 재개발이나 재건축 사업성이 높아지기 때문입니다. 반면 대지지분이 낮으면 보상해줄 대상자가 많아지므로 사업성이 떨어지는 것으로 평가됩니다.

 

대지지분은 해당 아파트에 거주하는 동안 누릴 수 있는 주거환경의 쾌적성과도 관련되어 있습니다. 대지지분이 용적률과 반비례 관계에 있기 때문에 대지지분이 높은 아파트는 용적률이 낮아 층수가 낮고 동과 동 사이의 간격이 넓으며 기타 편의시설 등 여유공간이 많아 주거환경의 쾌적성이 상대적으로 높은 편으로 여겨집니다.

 

보통 15평 이상이면 사업 수익성이 있다고 본다고 합니다.

 

*아파트의 대지지분을 확인하는법 

대표적인 확인 방법은 등기부등본 열람을 통한 건데요. 등기부등본에 기재돼 있는 '대지권비율'을 보면 됩니다. 

대지권비율은 '000분의 00' 식으로 기재돼 있는데요. 뒤에 숫자만 보면 됩니다. 가령 대지권비율이 '90960분의 33.5178'이라면 뒤에 숫자인 33.5178㎡(10.14평)이 대지지분이죠.

이 외에도 국토교통부의 'K-Geo 플랫폼'을 비롯해 민간 기업인 '아실' 등의 부동산 플랫폼을 통해 단지별 대지지분을 확인할 수 있습니다. 

아실 PC버전=> 대지지분 확인예시

 

 

2.용적률

용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말합니다. 즉 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우에는 이들의 연면적 합계로 계산합니다.

예를 들어, 1,000평의 대지에 각 300평인 지하 1~5층, 각 100평인 지상 1~20층짜리 건물의 경우 지하면적인 1,500평을 제외한 후 지상면적 2,000평에서 대지면적 1,000평을 나눈 값에 100을 곱하여 용적률은 200%가 됩니다.

 

쉽게말해서, 용적률이 200%인 아파트는 20층으로 지을 수 있다는 의미가 됩니다.

용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 뜻합니. 구체적으로, 용적률이 크다는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미하며 건물 층수가 많다는 것이다. 일반적으로 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높다.

 

3.재건축에서 대지지분과 용적률의 의미 

재건축이나 재개발 사업에서는 해당 지분이 보상금과 추가 분담금 산정에 매우 중요한 역할을 합니다.

대지지분이 높을수록 해당 주택에 대한 평가금액이 높아지고, 추가 분담금이 줄어드는 경향이 있기 때문인데요,

반대로, 낮으면 사업의 경제성이 떨어질 수 있으며, 보상 대상자가 많아져 사업 진행이 복잡해질 수 있습니다.

 

결국 재건축은, 기존의 가구수 대비 얼마나 더 많은 집(세대)을 추가로 지을 수 있느냐 에 따라 사업성이 결정된다고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 이를 판단하는데 제일 중요한 것이 대지지분이 얼마나 높고 용적률이 얼마나 낮느냐가 될 수 있는 것이죠!

 

다만, 대지지분의 경우 평균대지지분과 개별가구의 대지지분이 다른 경우가 있습니다. 따라서 내가 가지고 있는 개별 세대의 대지지분도 별도로 확인해보는 것이 중요하겠습니다.

-평균 대지지분: 아파트 1개당 1가구로 1/N 해서 가진 지분

-개별 대지지분: 개별 가구가 가지고 있는 지분