기부채납의 의미 / 재건축 기부채납 / 기부채납의 모든 것

안녕하세요, 지식스푼입니다.

정비사업에 관심이 있으신 분들이라면 한번쯤 '기부채납'에 대해 들어보셨을 텐데요, 오늘은 이 기부채납의 정확한 의미, 도입 배경, 대략적인 가이드라인을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

1.기부채납의 의미

기부자가 그의 소유재산을 국유재산 또는 공유재산으로 증여하여 국가나 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것을 말한다. 쉽게 말해서 개발사업자가 공공의 업무와 용도로 사용되는 공공시설이나 도로, 공원 등 기반 시설을 지어 국가나 지자체에 소유권을 무상으로 이전해 주는 것을 말합니다.

 

2.기부채납 도입 배경

기부채납은 1960대 중반 이후 급격한 산업화로 인해 무분별한 도시개발을 막기 위해서 도입되었습니다. 도시개발 시, 과밀화 제안을 목적으로 공공시설, 부지 등을 기부채납 형태로 환수하도록 규정되었습니다.

정부가 기부채납을 통해 얻을 수 있는 공공 인프라로는 도로, 공원, 학교, 복지시설 등이 있습니다. 이렇게 건설된 공공시설은 주민들이 자유롭고 편리하게 이용할 수 있는 공공재가 되기 때문에, 삶의 질을 더욱 향상시킬 수 있다는 장점이 있습니다.

 

3.기부채납의 혜택

기부채납을 할 경우에, 보통 일반적으로 허용하는 용적률 보다 추가로 인센티브 용적률을 부여받을 수 있습니다.

재건축의 사업성을 따지는 중요한 기준 중 하나가 용적률이기 때문에, 사업성이 높아질 수 있다는 장점이 있습니다.

용적률이 아니더라도 개발에 유리한 인센티브를 부여받을 수 있습니다. (건폐율 등)

3.기부채납의 단점

기부채납의 단점으로는 사업 기간이 지연될 수 있다는 점이 있습니다. 지자체와 기부채납의 범위와, 규모 등을 조율하는 과정에서 상당한 시간이 소요되는 것이 보통입니다. 실제로 서울의 많은 아파트 제건축 현장에서는 이같은 이유로 사업이 진행되지 못하고 있는 경우가 많습니다. 일례로 신반포 7차 재건축 지역인데요. 주 원인은 서울시가 재건축에 대한 추가 기부채납을 요구하여, 조합원들과 갈등이 생겼기 때문입니다. 현재 기부채납에 대한 명확한 기준이 없기 때문에, 이러한 갈등이 생기고 있다고 합니다.

이로 인해 최근 국토부에서 제시한 원칙이 있어 아래와 같이 참고해주세요.

 

* 원칙

1. 공공성을 확보하고 원활한 주택건설사업을 저해하지 않는 적정한 수준에서 이뤄지도록 한다.
2. 기부채납 부담 수준의 결정 시기를 명확히 하여 건설 사업의 예측 가능성을 극대화한다.
3. 승인권자는 건폐율 및 용적률 보상안을 통해 건설업자가 자발적으로 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 유도한다.

 

그럼에도 불구하고 기부채납을 하는 이유

재건축 및 재개발을 할 때 기부채납 비율이 높으면 당연히 건물을 지을 수 있는 토지 면적이 줄어들고, 사업이 지연될 우려가 있다는 이유로 건설사와 조합 입장에서는 기부채납을 하고 싶어 하지 않고 싶어하는 것이 사실입니다. 그럼에도 기부채납을 하는 이유는 무엇일까요?

 

첫 번째는 건설 허가를 받기 위해서입니다. 기부채납을 하지 않으면 당연히 지자체에서 재건축 또는 재개발 허가를 내주지 않는 경우가 많습니다. 또한, 건설 승인이 늦어지면 늦어질수록 비용과 시간이 낭비되며 그에 따른 대출 비용도 증가합니다. 그렇기 때문에 사업자는 기부채납을 감수하고 보다 빠른 건설 허가를 받는 쪽을 택하는 겁니다. 재건축은 무조건 시간을 단축하는 것이 사업성과 직결되기 때문이지요.

 

두 번째는 건폐율 및 용적률 상향 인센티브 때문입니다. 앞에 언급했듯이 건설사와 주민 입장에서 건폐율과 용적률은 정해져 있는데 기부채납만 한다면 지자체에 대한 반발이 심할 수밖에 없습니다. 활용할 수 있는 토지가 줄어들고 그만큼 투자 수익을 얻지 못하게 되기 때문입니다. 그렇기 때문에 지자체에서 제공하는 인센티브로 인해 줄어든 투자 수익을 조금이라도 보완해주기 위해 기부채납을 하는 것이 큽니다.

 

 

그래서 최종적으로 여러분들이 재건축 단지의 사업성을 할 때 이 단지가 기부채납을 하는지, 얼마나 하는지, 그로 인한 인센티브가 손해보다 큰지 꼼꼼히 따져보고 투자를 하시는 것이 중요하겠씁니다.