토허제 실거주 유예 또 연장된다? 2027년까지 신청 가능…갱신계약도 인정

안녕하세요, 지식스푼입니다.

토지거래허가구역, 이른바 토허제를 둘러싼 실거주 규제가 다시 한번 조정됩니다.

정부가 오늘(9월 17일) 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예 조치를 1년 연장하고, 임대차 갱신계약까지 유예 대상으로 인정하기로 발표했습니다.

최근 토허구역 내 세입자가 있는 주택의 거래가 쉽지 않았던 만큼, 이번 조치로 실제 주택 거래에 어떤 변화가 생길지 관심이 커지고 있어, 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

실거주 유예 신청기한, 2027년 말까지 연장

기존에는 토허구역 내 임대 중인 주택을 매수한 경우 실거주 유예를 2026년 12월 31일까지 신청할 수 있도록 했습니다.

이번 발표에서는 이 신청기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장하기로 했습니다.

관련 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다.

 

가장 큰 변화는 '갱신계약'도 인정한다는 것

이번 조치에서 눈여겨볼 부분은 단순한 기간 연장이 아닙니다.

기존에는 실거주 유예를 받을 경우 기존 임대차계약의 남은 기간까지만 입주를 미룰 수 있었습니다.

하지만 앞으로는 요건을 충족하면 임대차 갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가로 실거주 유예를 인정받을 수 있습니다.

예를 들어 토허구역 내 주택을 매수했는데 기존 세입자가 계속 거주하기를 원한다면, 갱신계약 기간까지 인정받아 매수자의 실제 입주 시점이 더 늦어질 수 있는 것입니다.

이에 따라 조건을 충족하는 경우 최장 3년 3개월까지 입주를 유예할 수 있고, 입주 시점이 2029년까지 늦춰질 수 있습니다.

 

그렇다고 토허제 실거주 의무가 사라지는 것은 아니다

여기서 주의할 점도 있습니다.

이번 조치는 토허제의 실거주 의무 자체를 폐지하거나 전면 완화하는 것이 아닙니다.

매수자는 기존과 마찬가지로 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 합니다.

또한 실거주 유예기간이 끝난 뒤에는 실제로 입주해야 하며, 입주 후 2년간 실거주 의무도 그대로 유지됩니다.

즉,

토허구역 주택 매수
→ 실거주 유예 요건 충족
→ 기존 임대차기간 동안 실거주 유예
→ 요건을 갖춘 경우 갱신계약 기간도 추가 유예
→ 이후 입주
→ 2년 실거주

라는 구조입니다.

이번 조치가 중요한 이유

이번 제도 변경은 특히 세입자가 있는 주택의 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

토허구역에서는 원칙적으로 매수자가 직접 거주해야 하기 때문에 세입자가 남아 있는 주택은 매수자가 바로 입주하기 어려워 거래에 제약이 있었습니다.

정부는 이번 조치가 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고, 기존 세입자의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 설명했습니다.

다만 실제 거래량이 얼마나 늘어날지는 지켜볼 필요가 있습니다.

전문가들 사이에서도 세입자가 있는 매물의 거래를 일부 돕는 효과가 있을 것이라는 분석과 함께, 장기간 입주가 미뤄지는 만큼 실제 거래 증가 효과는 제한적일 수 있다는 의견이 함께 나오고 있습니다.

 

이번 토허제 실거주 유예 확대는 '실거주 의무 폐지'가 아니라 '입주 시점 유예 확대'로 이해하는 것이 정확합니다.

결국 이번 조치는 토허제 자체를 없애는 것이 아니라, 세입자가 있는 주택의 거래가 막히는 부분을 보완하기 위해 실거주 시점을 한시적으로 늦춰주는 조치라고 볼 수 있겠습니다.

앞으로 실제 매물과 거래량이 얼마나 변화할지, 그리고 토허제 지역의 주택시장에 어떤 영향을 미칠지는 계속 지켜볼 필요가 있겠습니다.

 

오늘 포스팅이 도움이 되셨다면 댓글과 공감 부탁드립니다! 내일도 더 유익한 경제 소식으로 찾아오겠습니다.