5월 9일 양도세 중과 배제 종료! 앞으로의 부동산 시장 향방은?

안녕하세요, 지식스푼입니다.

2026년 5월 9일, 지난 4년간 이어졌던 '다주택자 양도소득세 중과 유예' 조치가 마침내 막을 내렸습니다. 5월 10일부터는 규제지역 내 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 최대 30%p의 징벌적 세금이 다시 부과되기 시작했죠. 

오늘 포스팅에서는 양도세 중과 부활이 현재 시장에 미치고 있는 영향과, 앞으로의 매물 흐름을 짚어보겠습니다.

1. 5월 9일 이후의 현재 상황: "문은 닫혔지만, 유예기간은 남았다"

5월 10일을 기점으로 사실상 다주택자들의 양도세 중과 배제 '신규 티켓' 발권은 종료되었습니다. 하지만 시장의 숨통이 완전히 끊긴 것은 아닙니다.

• 매물 급감: 지난 3월 하순 약 8만 건을 웃돌며 쏟아지던 서울 아파트 매도 물량은 5월 10일 기준으로 약 6만 6,900건대까지 떨어졌습니다. 두 달도 채 안 되어 약 1만 3,000건(약 16%)의 매물이 증발한 셈입니다.
• 원인: "이제 중과 혜택을 못 받을 바엔 차라리 안 팔겠다"는 다주택자들의 '버티기'가 수치로 증명된 것입니다. особенно 강남, 서초, 송파 등 고가 아파트가 밀집된 규제지역에서 매물을 회수하는 움직임이 가파르게 나타나고 있습니다.

• 막차 탑승자들의 잔금 릴레이: 5월 9일까지 매매계약을 체결하거나 토지거래허가를 신청한 분들은 아직 혜택을 받을 수 있습니다. 강남 3구, 용산 등 기존 규제지역은 9월 9일까지, 작년에 신규 지정된 규제지역은 11월 9일까지 잔금을 치르면 되기 때문에, 올가을까지는 이 '막차 매물'들의 소화 과정이 시장 거래량을 일정 부분 방어해 줄 수도 있습니다.
• 실거주 요건 완화의 나비효과: 토지거래허가구역 내 무주택 매수자에 한해 전세 낀 매물(세입자 거주)의 실거주 의무가 유예되면서, 갭투자가 차단됐던 핵심지에 진입하려는 실수요자들의 막판 움직임도 활발하게 이루어졌습니다

2. 앞으로의 부동산 시장 예측: '매물 잠김'과 '입지 양극화'

양도세 중과가 본격 재개되면서, 앞으로 시장은 철저하게 양극화의 길을 걸을 것으로 예측됩니다.

• 상급지의 '매물 잠김(Lock-in)' 현실화: 양도세 부담이 최고 82.5%까지 치솟을 수 있는 상황에서, 다주택자들은 집을 파는 대신 '버티기'나 '증여'로 우회할 확률이 높습니다. 특히 실거주 만족도가 높은 지역들은 매물 품귀 현상과 함께 하방 경직성이 매우 강해질 전망입니다.
• '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 가속: 세금의 기준이 '보유'에서 '거주'로, 다주택에서 1주택으로 좁혀지고 있습니다. 비규제지역의 자잘한 매물들을 정리하고, 장기 보유할 가치가 있는 확실한 대단지 신축 및 준신축으로 자본이 집중되는 포트폴리오 재편이 올해 하반기 부동산 시장의 트렌드가 될 것으로 보입니다.

 

데이터가 증명하고 있습니다. 3월 8만 건이 넘던 서울 매물이 5월 10일 기준 6만 6천 건대로, 순식간에 1만 3천 건이 사라졌습니다. 데드라인 전 '하루 820건'씩 몰렸던 막차 거래가 끝나면서, 이제 시장은 본격적인 '매물 부족으로 인한 거래 절벽과 호가 굳히기 장세'에 돌입할 전망입니다. 이제 규제지역 다주택자의 '매도'는 세금 폭탄을 의미합니다.

 

올가을까지 잔금을 치르는 마지막 중과 배제 매물들이 소화되고 나면, 수도권 핵심 지역의 매물은 씨가 마를 수 있습니다. 무주택자라면 이 '가을 데드라인' 안에 나오는 급매물을 사냥할 수 있는 옥석 가리기 전략이 필요하겠습니다.

앞으로도 함께 부동산 최신 소식을 따라가는 포스팅으로 여러분들의 경제 지식을 책임지겠습니다.