분당 2차 재건축 발표, 5개 구역 1만3,429가구 선정…앞으로 어떻게 진행될까?

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 분당 재건축을 기다리고 계셨던 분들에게 중요한 소식이 발표됐습니다.

바로 분당 2차 특별정비구역 선정 결과인데요.

올해 분당에 배정된 2차 정비 물량은 당초 약 1만2,000가구였지만, 성남시는 오늘 총 5개 구역, 1만3,429가구를 특별정비구역 지정 대상으로 선정했습니다.

그렇다면 어떤 곳이 선정됐고, 앞으로 절차는 어떻게 진행될까요?

 

분당 2차 특별정비구역, 어디가 선정됐을까?

이번에 선정된 곳은 총 5개 구역입니다.

구역	선정 단지	가구 수
17구역	이매촌1	1,734가구
22구역	시범단지1	4,200가구
33구역	파크타운	3,025가구
34구역	푸른마을	2,598가구
38구역	한솔마을2	1,872가구
합계	5개 구역	13,429가구

 

특히 이번 선정에서 가장 규모가 큰 곳은 시범단지1로 4,200가구이며, 파크타운 3,025가구, 푸른마을 2,598가구 등이 뒤를 이었습니다.

원래 1만2,000가구였는데 왜 1만3,429가구를 선정했을까?

이번 발표에서 눈여겨볼 부분입니다.

성남시는 당초 2026년 분당 특별정비구역 지정 예정 물량을 1만2,000가구로 잡았습니다.

그런데 실제 선정된 물량은 이보다 1,429가구 많은 1만3,429가구입니다.

이는 정비사업의 특성과 구역 간 형평성 등을 고려해 당초 예정 물량보다 확대해 선정한 것입니다.

앞서 올해 7월 분당 2차 특별정비구역에는 무려 6만6,037가구가 신청했습니다.

당시 올해 지정 예정 물량인 1만2,000가구의 약 5.5배에 달하는 규모였습니다.

즉, 분당에서는 재건축을 원하는 구역이 매우 많았고, 이번 5개 구역은 그 가운데 평가를 거쳐 선정된 셈입니다.

 

1차 선도지구와 무엇이 다를까?

2024년 선정된 분당 1차 선도지구는 시범단지, 양지마을, 샛별마을, 목련마을이었습니다.

이후 올해 6~7월에는 이들 4곳의 사업시행자도 모두 지정되면서 실제 정비사업 절차가 진행되고 있습니다.

이번 2차 특별정비구역은 1차 선도지구와 달리 주민들이 특별정비계획을 마련해 직접 제안하는 방식으로 진행됐습니다.

올해 7월 사전제안에는 50개 구역, 6만6,037가구가 참여했고, 9월 1일 본안 접수를 거쳐 외부 전문가로 구성된 선정위원회의 평가가 진행됐습니다.

평가는 사업시행의 적정성 등을 포함한 6개 항목을 종합적으로 고려해 이뤄졌습니다.

 

이제 바로 재건축이 시작되는 걸까?

여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다.

오늘 발표된 것은 ‘최종 특별정비구역 지정·고시’가 아닙니다.

앞으로 주민 공람과 성남시의회 의견 청취, 경기도 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올해 12월 특별정비구역으로 최종 지정·고시될 예정입니다.

따라서 이번 발표는 재건축의 끝이 아니라 본격적인 사업 절차로 넘어가기 위한 중요한 관문을 통과했다고 이해하면 됩니다.

 

 

⚠️ 사업시행자 지정 이후에는 매수 시 주의해야 합니다

분당은 현재 투기과열지구로 지정돼 있기 때문에 재건축 구역 내 주택을 매수할 때는 조합원 지위 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

특히 신탁방식으로 재건축을 추진하는 경우 사업시행자 지정·고시 이후 해당 구역의 주택이나 토지를 취득하면 원칙적으로 기존 조합원 지위나 분양대상자 지위를 승계하기 어려워집니다.

다만 예외도 있습니다. 대표적으로 1세대 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우에는 법에서 정한 요건을 충족하면 조합원 지위 승계가 가능합니다. 여기서 10년 보유와 5년 거주는 둘 중 하나가 아니라 모두 충족해야 하는 요건입니다.

따라서 앞으로 2차 특별정비구역에서 사업시행자가 지정될 경우, 사업시행자 지정·고시일 전후로 매수했는지, 그리고 양도인이 조합원 지위 양도 예외 요건을 충족하는지를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

 

분당 재건축, 앞으로 더 많은 구역이 나온다

이번 발표와 함께 앞으로의 물량도 눈여겨볼 필요가 있습니다.

성남시는 2027년에는 약 1만가구를 선정하고, 2028~2030년에는 매년 약 5,000가구를 예비 특별정비구역으로 미리 선정하는 방식으로 총 2만5,000가구 내외를 추가로 관리할 계획입니다.

특히 예비 특별정비구역을 미리 선정하는 것은 주민들이 재건축 추진 시기를 보다 예측하기 쉽도록 하기 위한 제도입니다.

결국 오늘 발표는 단순히 5개 구역이 선정됐다는 의미를 넘어, 분당 전체 재건축이 1차 선도지구에서 2차 특별정비구역으로 본격적으로 확대되는 신호라고 볼 수 있습니다.

앞으로는 선정된 5개 구역의 특별정비구역 지정 과정뿐 아니라, 사업시행자 선정과 정비계획, 예상 분담금, 용적률 등이 실제 사업 속도를 좌우할 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.

분당 재건축에 관심이 있다면 이번 발표를 시작으로 “선정 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 → 조합/사업시행 → 시공사 선정”이라는 다음 단계들을 차례로 확인해볼 필요가 있습니다.

 

선도지구들의 재건축 진행 현황과 시세 흐름도 이 블로그에서 지속적으로 업데이트 해보도록 하겠습니다.

오늘 포스팅이 도움이 되셨다면 댓글과 공감 부탁드립니다. 다음에도 더 유익하고 알찬 경제 소식으로 돌아오도록 하겠습니다.

 

 

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