일간경제 / 2023-12-14 / 2024년 부동산 전망/ 부동산제도변화 정리 / 주택자금대출 / 청년내집마련 / 신혼부부제도

2023년 12월 14일의 경제 소식에 대해 알아보자
오늘의 증권지수는 코스피 2,544.18, 코스닥 840.59, S&P500은 4707.09로, 세 개 모두 평소 증가세보다 조금 더 높은 1퍼센트대 증가율을 기록한 것을 확인할 수 있었다.
먼저 오늘 확인한 경제 소식은 첫 번째로 오늘 기사는 아니지만 2024년 부동산 전망에 대한 글이 있어서 가져 와 보았다.
매년 달라지는 부동산 제도. 내년에도 어김없이 다양한 제도들이 신설되고 일부는 사라질 예정이라고 한다. 특히 20·30세대에 유리한 청년, 신혼부부, 출산 가구 등이 혜택을 받는 제도들이 대거 등장해 주목된다.
부동산 리서치업체 부동산R114가 제시한 달라지는 2024년 부동산 제도를 함께 살펴보도록 하자.

혼인 여부 관계없이, 출산하면 1%대 대출 
내년 1월에는 신생아 출산 가구에 주택구입이나 전세자금 대출을 지원하는 제도가 도입될 예정이다. 대출 신청일 기준으로 2년 안에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 대상이다. 
주택구입 자금 대출은 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택 가액이 9억원 이하여야 함) 대출해 준다. 전세자금은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우에 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출받을 수 있다. 

대출 적용 금리는 5년간 유지되며, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 

청년을 위한 '내 집 마련 지원책' 대거 등장
청년을 위한 '내 집 마련 지원책'이 다수 나올 예정이라고 한다. 정부는 내년 2월 기존 청년 우대형 청약통장의 기준을 완화하고 대출, 추가 혜택을 주는 총 3단계의 주거지원을 추진한다. 
우선 만 19~34세 무주택자가 가입할 수 있는 '청년 주택 드림 통장(청약통장)'의 가입 요건은 다음과 같다.

1) 소득 조건 연 3600만원 이하에서 연 5000만원 이하로 그 범위가 확대된다.
2) 무주택 세대주→무주택자로 그 범위가 확대된다.
3) 이자율이 최대 4.3%에서 4.5%로 증가하고, 납부 한도는 최대 50만원에서 100만원으로 완화된다. 

청약에 당첨이 되면 '청년 주택 드림 대출'을 통해 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출을 받을 수 있다. 만 39세 이하 무주택자를 대상으로 청년 주택 드림 통장에 1년 이상 가입, 총납입 금액은 1000만원 이상이어야 한다. 
대출을 위한 소득 조건으로는 미혼인 경우 연 7000만원 이하, 기혼일 경우 합계 1억원 이하다. 분양가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하에 해당하는 주택을 대상으로 청약에 시도할 수 있으며, 대출 진행 후 결혼이나 출산, 다자녀를 둘 경우에는 추가로 금리인하 혜택을 받을 수 있다. 결혼은 0.1%포인트, 출산은 0.5%포인트, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트씩 금리 인하가 된다. 대출 금리 하한선은 1.5%다. 즉 최소로 받을 수 있는 대출이자가 1.5%가 된다는 의미이다.

청약 시 '결혼 페널티' 사라진다 
내년 3월부터는 혼인 시 불리하게 적용됐던 청약제도가 개선될 예정이다.
청년 특별공급을 제외한 공공주택 특별공급유형에서 맞벌이 소득 기준이 월평균 소득 140%에서 200%로 확대된다. 또 부부 두 명이 같은 날 청약에 중복 당첨 시 무효 처리되었던 지금까지의 방식과 달리 우선 접수된 것을 당첨으로 인정하는 방식으로 바뀐다. 
다자녀 특별공급 기준도 3명 이상에서 2명 이상으로 완화해 배점을 2명(25점), 3명(35점), 4명 이상(40점)으로 변경한다. 
또 결혼 전 배우자가 주택을 소유하거나 특공 당첨 이력이 있을 경우 생애 최초·신혼부부 특별공급 신청이  앞으로는 이러한 당첨 이력을 제외하기로 했다. 

혼인·출산 가구에 우선 청약 기회 
내년 3월부터 공공분양 '뉴홈'에 신생아 특별공급이 신설된다. 정부는 매년 3만가구 수준의 물량을 공급할 예정이다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 공공분양 특공 자격이 주어진다. 단, 도시근로자 월평균 소득 150%, 자산 3억7900만원 이하 기준을 충족해야 한다. 
민간 분양 역시 생애 최초·신혼부부 특별공급 시 출산 가구에 연 2000가구가량(연 1만가구 수준의 20%) 물량을 우선 공급한다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신 및 출산이 증명되어야 하고, 월평균 소득은 160% 이하를 충족해야 한다. 

신혼부부 최대 3억원 증여세 공제
세제 측면에서도 다양한 혜택들이 적용된다. 신혼부부의 경우 2024년 1월 1일부터 결혼자금을 최대 3억원까지 증여세 부담 없이 받을 수 있다. 혼인신고일을 기점으로 전후 2년 이내, 총 4년간 혜택을 받는다. 이 기간에 직계존속(부모, 조부모)으로부터 재산을 증여받는 경우 기본공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받아 양가 합쳐 총 3억원까지 공제받을 수 있다. 
청약통장 보유 혜택 강화를 위해 주택 청약저축 납입액 소득공제 한도도 연 240만원에서 300만원까지 확대된다. 다만 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법 통과 시 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 또한 출산이나 자녀 양육 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 감면하는 내용도 신설된다. 이 경우 취득세가 500만원 한도 내에서 100% 감면된다. 세대별 주민등록표상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구, 1주택(국내) 소유 기준이다. 

주담대 이자 상환액 공제 늘어나
주택담보대출(이하 주담대) 이자 부담도 일부 줄어든다. 현재는 무주택 또는 1주택을 보유한 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자 상환액을 공제받을 수 있다. 
내년 1월 1일 이후 취득 주택부터는 이 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환기간 10년 이상, 고정금리·비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 늘고, 공제를 받을 수 있는 주택도 기준시가 5억원 이하에서 6억원으로 상향된다. 

역세권에 '뉴홈' 공급 늘어난다 
역세권 '뉴홈' 공급도 늘어난다. 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 개정된 '도시 및 주거환경정비법'이 내년 1월 19일부터 시행되기 때문이다. 
앞으로는 역세권 등 주택의 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수 가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공하면 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

낡은 1기 신도시 재건축 규제 완화
낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 1기 신도시 특별법도 시행을 앞두고 있다. 
조성한 지 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지가 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등 혜택이 부여된다. 적용 가능 지역은 분당, 일산, 중동, 산본 등으로 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만가구가 해당한다. 

내년 사라지는 제도
2024년 사라지는 일몰제도 있다. 가계부채 증가 요인으로 꼽혔던 '일반형 특례보금자리론'은 올해 9월, '우대형 특례보금자리론(부부 합산 연 소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하 하 대출)'은 내년 1월 이후 공급이 중단된다. 
전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 '전세 보증금 반환 대출'도 내년 7월 말까지만 규제 완화를 적용받는다. 
다주택자에 대한 양도세 중과를 배제한 소득세법도 내년 5월까지 적용된다. 현행 소득세법은 2년 내 단기 보유나 다주택자가 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용한다. 기본세율(6~45%)에서 단기거래는 60%나 70%가 적용되며, 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트를 더 매기는 방식이다. 

이처럼 간략하게 굵직한 제도변화를 짚어보았는데, 확인해 두었다가 대상이 되는 내용이 있으면 관련 키워드로 내년에 유심히 실행 여부와 추이를 관찰하면  좋을 것 같다.

 

[Reference]

https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000021730?sid=101

2024년 부동산 제도 이렇게 바뀐다…'청년·출산' 주목