고도제한 아파트의 허용 높이 확인 방법

안녕하세요, 지식스푼입니다.

지난 포스팅에서는 고도제한이 무엇이고, 재건축과 부동산 가격에 어떤 영향을 미치는지 알아봤습니다.

그렇다면 내가 관심 있는 아파트가 고도제한을 받는 곳인지, 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지는 어떻게 확인할 수 있을까요?

오늘은 누구나 이용할 수 있는 공식 사이트를 활용해 고도제한 여부를 확인하는 방법을 정리해 보겠습니다.

 

1.  ‘토지이음’ 사이트 확인하기

고도제한을 확인할 때 유용한 사이트는 국토교통부의 토지이음입니다. 토지이음에서는 토지이용계획과 용도지구, 관련 행위 제한 등을 열람할 수 있습니다. 

공식 사이트: https://www.eum.go.kr

2. 토지이음에서 확인하는 3단계

① 관심 아파트의 주소 검색하기

토지이음에 접속한 뒤 ‘토지이용계획 열람’ 메뉴에서 아파트 주소를 입력합니다. 도로명 주소나 지번을 활용할 수 있으며, 가능하면 단지명만 검색하는 데 그치지 말고 해당 부지의 정확한 지번까지 확인하는 것이 좋습니다.

 

오늘은 대표적인 예시로 서울 등촌동의 '등촌주공 8단지'를 기준으로 고도 제한을 확인해보겠습니다.

먼저 아래와 같이 토지이음 사이트에서 주소의 지번까지 입력합니다.

 

② 토지이용계획과 도면 확인하기

검색 결과에서 토지이용계획과 확인도면을 살펴보세요. 이때 ‘고도지구’ 등 도시계획상 높이 제한과 관련된 항목이 있는지 확인합니다.

 

예시로 검색한 등촌 주공 8단지의 경우 ,  "대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)" 라고 기재 되어 있습니다.

대공방어협조구역은 유사시 대공방어작전을 원활하게 수행하기 위해 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 지정·고시하는 구역입니다. 옆에 기재된 위탁고도가 실제 건축물을 지을 수 있는 높이의 제한을 나타냅니다. 다만 이 고도는 순수한 건물 높이가 아니라, 바다수면 기준인 해발고도를 의미한다는 점은 유념이 필요합니다.

 

* 위탁고도를 초과한다고 해서 무조건 금지되는 것은 아니며, 관할 군부대(예: 수도방위사령부 등)의 '군사기지 심의'를 거쳐 작전에 지장이 없다는 승인을 받으면 더 높게도 지을 수 있습니다

 

 

 

다만 고도지구가 표시되지 않는다고 해서 모든 종류의 고도제한이 없다고 단정할 수는 없습니다. 공항 주변 항공 안전을 위한 장애물 제한표면 등은 별도의 법령과 기준도 함께 살펴봐야 합니다. 

 

③ 관련 법령과 행위 제한 내용 확인하기

토지이용계획에서 관련 규제 항목을 찾았다면 상세 설명과 관련 법령, 고시 내용을 확인합니다. 제한이 적용되는 범위와 기준 높이, 적용 조건이 무엇인지 살펴보는 단계입니다.

여기까지는 규제 여부를 파악하기 위한 1차 확인입니다. 실제로 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지는 토지의 높이, 건축물의 계획 높이, 다른 건축 규제와 인허가 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

 

예시 - 등촌주공8단지 조회 결과

3. 공항 주변 아파트라면 추가 확인이 필요합니다

김포공항 등 공항 주변의 고도제한은 항공기 안전을 위해 설정되는 ‘장애물 제한표면’과 관련이 있습니다. 국토교통부는 공항 주변의 제한표면을 관련 법령에 따라 관리하며, 해당 정보는 토지이용계획에도 반영됩니다. 

따라서 공항 주변 아파트를 확인할 때는 토지이음에서 관련 규제를 살펴본 뒤, 관할 지방자치단체의 건축·도시계획 담당 부서에 문의해 해당 필지의 적용 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

특히 재건축을 검토한다면 현재 건물의 층수만으로 판단해서는 안 됩니다. 기존 건물이 낮다고 해서 재건축 후에도 반드시 같은 높이로 제한되는 것은 아니며, 반대로 현재 높은 건물이 있다고 해서 향후 더 높게 지을 수 있다는 뜻도 아닙니다.

4. 고도제한 확인 시 꼭 기억할 점

고도제한 여부를 확인할 때는 다음 세 가지를 기억하세요.

• 단지 전체가 아니라 개별 필지 기준으로 확인하기
• 도시계획상 고도지구와 공항 주변 항공 고도제한을 구분하기
• 재건축 가능 층수는 관련 규제와 인허가 조건을 종합해 확인하기

고도제한이 있다는 사실만으로 재건축이 불가능하다고 볼 수는 없습니다. 반대로 제한이 없다고 해서 원하는 높이로 자유롭게 건축할 수 있는 것도 아닙니다.

결국 부동산을 분석할 때는 고도제한 여부뿐 아니라 용적률, 대지지분, 정비계획과 사업성 등을 함께 살펴봐야 합니다.

관심 있는 아파트의 규제를 직접 확인해 보면, 재건축 가능성을 판단할 때 무엇을 더 살펴봐야 하는지도 한층 명확해질 것입니다.

 

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