동네 분석하기 / 경기도 수원시 영통구 / 공급과 수요 분석 / 매매가와 전세가 비교

안녕하세요 지식스푼입니다.

오늘은 삼성전자로 유명한 지역인 경기도 수원시 영통구에 대한 지역분석을 해보도록 하겠습니다.

 

1. 주민들의 주요 출근 지역

-첫번째로는 망포역 바로 위쪽에 있는 삼성전자가 주요 출근지가 된다. 망포역의 수원사업장 이외에 동탄 화성사업장, 기흥사업장에 다니는 분들의 수요도 약간 있을 것 같다.

-망포역, 영통역 인근으로 수인분당선을 이용해서 강남권으로 출퇴근 

-혹은 판교쪽으로 통근하는 수요도 있는 것으로 보인다.

 

2. 과거 3년간 공급량과 미분양 비율 (출처: 호갱노노, 아실)

-과거 3년간 공급량은 구단위로 봤을 때 영통구가 수원 내에서 가장 적은 편이었음

-1년간 2-3% 증가하는 것이 보통이라고 봤을 때 영통구는 공급이 평균아래를 밑돈 것으로 판단됨

-미분양율(시,구단위 비교) : 수원시는 236세대로, 전체 공급량의 0.6% 수준으로 매우 낮은 편이고, 주변 화성시(238-0.6%) 용인시 (524 – 2.3%)와 비교했을 때 매물들이 충분히 소화된 수준으로 보여짐.

왼쪽-호갱노노 / 오른쪽-아실

 

2. 미래 4년간 공급량

미래 3년간 공급량은 더 평균 수치보다 더 적은 상황 (1.7%) 으로 확인 되었음.

2025년도의 대규모 입주 외에 거의 입주가 예정되어 있지 않은 상황

•총 6년간 공급량은 영통구의 경우 7,302세대 (6.1%)로, 공급이 적은 편인 것으로 확인

왼쪽-호갱노노 / 오른쪽-아실

 

3. 매매와 전세 가격변동 (최근 3년)

: 최근 3년 가격변동을 확인했을 때, 2024년 초를 기준으로 전세 변동률이 매매 변동률보다 높은 추이를 보이고 있음

: 이 지역에 살아야 할 수요는 꾸준하고, 상승하는 경향을 보이지만, 상대적으로 투자에 대한 관심도는 떨어지는 상태로 보임 -> 투자처로 보기에 매력적인 요소가 되는 것으로 판단됨

 

 

개인적 소감

현재까지 공급량이 충분히 소화되었다고 보여지고, 앞으로 3년은 공급이 부족해지는 시점이므로 가격 상승여력이 있을 것으로 판단된다

 

4. 주변 청약정보 - 영통자이센트럴 파크

단지명	영통자이센트럴파크
세대수	580세대
건설사	지에스건설㈜
예상입주일	2027.03
예상분양가	전용 84 기준 9억3090만~10억1990만원

 

-분양가에 대한 의견

현재 영통역 주변 아파트들은 모두 구축이다. 연식이 20년 이상 된 아파트들이고, 시세는 => 본 아파트가 주변에서 희귀한 신축이라는점, 초역세권이라는 점을 고려하여 준공 후 시세는 10-11억정도로 예상한다. 다만 분양가가 메리트 있으려면 시세보다 최소 20%정도는 저렴해야 한다고 생각하는데, 그 정도의 메리트가 있는 것인가? 의문이 든다. 개인적인 적정 분양가는 8-9억 정도?

 

5. 재개발/재건축 정보 - 영통자이센트럴 파크

•현재 준공되어 2025년 3월에 입주를 앞두고 있음

-영통푸르지오파인베르 – 770세대

-영통푸르지오트레센츠 – 796세대

구역명	종전부동산망포개발지구
세대수	1566세대 (770+796)
건설사	대우건설
예상입주일	2025.03
분양가	2022년 분양 당시 전용84 기준 6.7억~7.2억

•두 단지는 청약 당시(2022) 평균 경쟁률 8.54대 1을 기록하며 조기 완판 되었음 – 주민들의 기대감이 반영된 결과라고 생각됨

•실제 개발된다면 망포역 근처의 초역세권 아파트들과 비슷한 가격을 형성하지 않을까 생각해본다 – 현재 망포 역세권 아파트들은 10년이 넘은 시점으로 준신축-> 구축이 되어가는 과정에 있고, 현재 준공되는 아파트들은 망포역과는 거리가 떨어져 있지만 근처 도보권에 작지 않은 학원가가 있어 실제 입주가 진행되면 주변 상권이 더 크게 발달하지 않을까 생각됨 – 입주 바로 직후에는 체감이 안될 수 있지만 2-3년 정도 지나서 주변이 더 발달되면 가격에 반영되지 않을까 생각

•입주될 때 입주장 영향으로 주변 구축아파트 들의 전세가는 일시적인 하락을 보일 수 있을 것으로 생각된다.

 

 

다음에는 임장다녀오고 나서 느낀 실제 소감을 정리해보도록 하겠습니다.