1. 주민들의 주요 출근지역
-답십리역 주민들은 5호선 답십리역을 주로 이용하게 되므로, 많은 주민들이 여의도, 광화문 권역으로 출근을 많이 한다.
더불어 을지로, 종로 쪽 출퇴근 수요도 많다.
강남을 갈때는 강을 건너야하고, 시간도 좀 걸리기 때문에 상대적으로 강남 출퇴근 수요는 많지 않다.
2. 과거 3년간 공급량과 미분양 비율 (출처: 호갱노노)
서울시 동대문구를 기준으로 호갱노노에서 과거 3년간 공급량을 확인했을 때, 12,678 (15.9%) 가구가 증가하였고, 이는 서울내 강남구, 강동구 다음으로 세번쨰로 높은 수치이며, 평균이 6-9% 인 것을 감안하였을 때에서 상당히 공급이 많았던 편임을 알 수 있다.
참고로 최근 3년 서울시 전체의 공급량은 126,183세대로, 6.1% 증가하였다.
3.미래 3년간 공급량
현재부터 앞으로 3년간의 공급량을 필터를 통해 확인해보니, 동대문구의 경우 11,393세대로 12.1% 가 공급예정으로 확인된다. 서울대 25개구 중 1위를 차지한다. 그 뒤로는 서초구(7%), 성북구(6.9%)순으로 공급이 예정되어있다.
1년에 3%씩이 정상이라고 쳐도, 평균치를 상회하는 공급물량을 보여주는 곳은 동대문구밖에 없다.
참고로 서울 전체 공급예정물량은 56,560세대로 2.6% 밖에 되지 않는다.
4. 총 6년간 공급량
위를 종합하여 총 6년간의 공급을 정리했을 때, 동대문구는 20,811 세대로 26% 증가하였다.
1위 강동구를 이어 서울 내 2위를 차지하며, 나머지 구들은 평균치인 18%을 넘는 지역이 없는 것으로 보아 확실히 서울이 공급부족 상태임을 확인할 수 있다.
(강동구의 경우 올해 입주한 올림픽파크포레온이 1만세대가 넘어 이 단지가 반이상의 영향을 미쳐서 1위를 한것으로 보임)
5.매매와 전세 가격변동
아실에서 동대문구의 가격분석을 그래프로 살펴보았다.
최근 3년으로 설정하여 동대문구의 매매가와 전세가를 비교했을 때 두가지 구간으로 나뉘어 살펴봤다.
1) 2023년 4월~2024.6월 : 매매가는 약간 하락하면서 보합을 유지하고 있지만, 전세가격은 꾸준히 증가함
=> 그 지역에 살고자 하는 수요는 분명히 있으나 사람들의 관심은 별로 받지 못하고 있는 상태였다는 것을 알 수 있음
2) 2024년 6월~현재 : 매매가와 전세가 둘다 상승세를 보이고 있음 => 시람들의 관심이 이전보다 높아져 대세 상승 움직임을 보이는 것으로 생각해볼 수 있다.
왜 관심이 늘어났을 까에 대해 생각해보면, 현재 예정된 공급량이 많고, 내가 살고 있는 집 앞에만 해도 새로 짓고 있는 아파트들이 있다. 이로 인한 사람들의 관심가격 및 기대감이 높아졌을 것으로 생각해볼 수 있다=> 매매가에 영향
증가율이 왜 전세가가 높아졌을지에 대해서는 개인적인 의견이지만, 정확히 내가 모르는 생활 인프라의 변경 이라던지, 편리성이 증가된 어떤 요소가 있지 않을까 추측해볼 수 있다.
6. 우리동네 호재
1) 먼저 현재 착공이 들어간 아파트들이 있다. 신축아파트들이 생긴다는 것은 그 주변 상권 및 인프라가 함께 발달할 여지를 준다. (편리성 증대)
-청계리버뷰자이 (2027년 2월 예정)
-청계 SKYVIEW (2025년 7월 예정)
2) 답십리역 위쪽 (+전농동)으로 현재 오래된 주택가가 많은데, 전농 답십리 재정비 촉진구역 지정 및 건축심의 까지 완료된 상태로 확인된다. 모두 현실화 된다면 현재 낡은 빌라촌 및 오래된 상권이 완전히 다른 지역으로 탈바꿈 될 것이다. 다만 언제쯤 현실화 될지에 대한 불확실성은 아직 큰 상황으로 보인다. 그러나 지속적인 개발이 이루어져야하고, 이루어질 곳이라서 당장은 아니더라도 진행 상황을 꾸준히 지켜볼만한 가치가 있을 것으로 보인다.
> 전농 8구역
조합원 669명 / 세대수 1,800 세대 ( 기존보다 300세대 늘여서 요청중)
구역면적 98,697㎡ / 대지면적 72,260㎡
용적률 229%
2008. 7 ---- 정비구역 지정
2020.6 ---- 일몰기한 연장 고시
2021.12 ---- 조합설립인가
2023 현재 ---- 사업시행인가 진행중
>전농9구역 서울시립대학교, 롯데백화점 인접
조합원 632명 /세대수 1,159 세대 ( 공공임대 239세대 포함)
구역면적 44,878㎡ / 대지면적 35,658㎡
용적률 300% / 최고 35층이하
2004년 정비구역 지정됐으나 오랜기간 지체
2021.3 공공재개발 후보지 선정 *LH 중재로 입주권관련 주민간 갈등 해결
2022.7 정비계획 입안제안
2023.2 정비계획 수립 및 정비구역 지정 및 경관심의 조건부 가결
현재 조합설립인가 진행중 *이미 조합설립 위한 동의는 충족된 상태
>전농 12구역 : 전농동 동아아파트 윗쪽, 2호선 용두역 우측
조합원 142명 / 세대수 297 세대 ( 51세대 임대포함 )
구역면적 16,237㎡ / 대지면적 13,791㎡
지하3층 ~ 지상 30층 / 총 4개동
용적률 239.86%
2009. 1 ---- 정비구역 지정
2001.12 ---- 조합설립인가
2020.6 ---- 일몰기한 연장되어 구역해제 면함
2022.1 ---- 조합설립인가
2023 현재 ---- 사업시행인가 진행중
이외에도 개발구역이 정말 많다 동대문구는,,,
3) 청량리역 : GTX-B와 GTX-C 가 함께 예정되어 있으며, 만약 계획대로 노선이 모두 현실화 된다면 청량리는 강북 최대 교통의 요지로 작용할 가능성이 충분할 것으로 보인다.
4) 동북선과 면목선: 왕십리역과 청량리역을 지나는 새로운 교통망이 생길 예정이다. 동북선은 이미 착공되었고, 면목선은 예비타당성 통과 단계에 있다.
7.우리동네 악재
1) 서울이 절대적인 공급 부족임에도 불구하고, 향후 3년간은 동대문구의 공급량이 많은 편이다. 이는 전세가격 상승에 제한을 줄 수 있는 요인일 것으로 생각된다. 다른 구들의 전세가가 오르고 매매가가 뒤따라 오를때, 동대문구는 상대적으로 더디게 상승하거나 보합할 가능성이 있다.
2) 개발 현실화에 대한 불확실성 -악재까지로 보긴 어렵지만 넣어보았다.
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