분양권 vs 입주권 / 차이 알아보기

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 신축 아파트를 얻는 두가지 방법인 분양권과 입주권에 대해서 알아보는 시간을 가질 텐데요,

많은 분들이 두 개를 같은 개념으로 생각하지만 엄밀히 말하면 다른 점이 꽤 많습니다. 따라서 차이점 위주로 알아보도록 할게요.

 

 

먼저 두개는 아직 지어지지 않은 건물에 대한 권리라는 것은 동일하고, 현재는 둘다 구입할 경우에 1주택자로 간주됩니다.

 

1.분양권

분양권은 아파트 청약(=일반분양) 에 당첨된 사람이 부여 받게 되는 권리를 의미합니다. 보통 청약을 할 떄 아직 토지와 건물이 없는 상태이므로, 오로지 무형의 권리라고 볼 수 있습니다.

따라서 취득세, 보유세 등 부동산 관련 세금은 분양권에 대해서는 납부할 필요가 없고, 아파트가 모두 지어져서 토지와 건물에 대한 소유권이 확보될 때 납부하게 됩니다.

 

2, 입주권

입주권은 기존 낡은 건물/아파트를 허물고 새로운 아파트를 짓는 재개발, 재건축 사업에서 조합원들이 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

건물은 남아 있지 않지만, 토지는 남아 있기 때문에, 입주권을 구입할 때는 토지에 대한 취득세를 납부해야한다는 차이가 있습니다. 새로운 아파트가 다 지어지면 건물에 대한 취득세를 따로 납부하게 됩니다.

재건축 재개발 조합원은 일반 청약 참가자보다 먼저 APT 동과 층 그리고 호수를 선택할 수 있습니다. 입주권을 구입한 사람은 조합원의 권리까지 함께 넘겨받기 때문에, 로얄동 로얄호수를 선점하기 쉽고 발코니 확장과 같은 혜택을 얻을 수도 있습니다. 하지만 공사 기간이 길어지면서 추가 분담금을 요구받는 등의 리스크도 함께 넘어온다는 점을 기억해야 합니다.

 

3. 기타 차이점

-청약으로 당첨된 주택과 재개발 재건축 사업에 참여한 조합원이 확보한 주택은 양도세에도 차이가 있습니다. 분양권을 1년 이상 보유하다 양도하게 되면 약 60%의 양도세가 붙지만, 보유 기간이 1년 미만이면 70%의 높은 세금을 감당해야 합니다. 반면 조합원이 확보한 입주권에는 조금 더 너그러운 세율이 적용됩니다. 보유 1년 이하는 70퍼센트이고 1년 초과 2년 미만은 60퍼센트, 2년 초과는 기본세율(6 ~ 42%)이 적용되므로 양도세를 확인하면 분양권 입주권 차이를 알 수 있습니다.

-분양권의 경우에는 계약 시 전체 분양가의 10%를 먼저 내고 이후에 차례로 중도금과 입주 시 잔금까지 지급하게 때문에 초기에 들어가는 투자금이 입주권에 비해 적다는 것이 특징입니다. 입주권은 매수 할 때 해당 건물 (주택)의 권리가액 + 프리미엄을 주고 구입하기 때문에 일반적으로 큰 목돈이 들어갑니다.

- 전체 가격으로 따지면 입주권이 분양권보다 상대적으로 저렴한데 그 이유는 입주권은 사업의 진행사항에 따라 영향을 많이 받고 사업 리스크에 대한 부담이 있기 때문입니다. 반대로 분양권은 이러한 리스크가 해소된 상태이기 때문에 상대적으로 가격이 높습니다.

 

 

요즘처럼 신축이 점점 귀해지는 시기에 입주권 또는 분양권으로 신축을 미리 선점하고자 하는 분들이 늘어나고 있는데요, 내 현재 투자 가능금액과 자금 조달 계획에 따라서 어떤 것을 살지, 어느 시기에 살지 현명한 판단을 하셨으면 좋겠습니다.