부동산 임장기 #19 / 분당구 수내동 아파트 / 재건축 사업성 정리 / 수내역 아파트

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 지난 주말에 임장을 다녀온 수내동 아파트에 대해서 정리해보려고 합니다.

9월에 2차 선도지구가 발표 되면서 더욱 핫해지고 있는 분당인데요, 1기 신도시인 만큼 현재 환경도 중요하지만 재건축 사업성과 추진 현황도 그만큼 중요하고, 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 오늘은 그래서 단지별 해당 정보도 함께 정리할 예정입니다.

 

1. 지역적 특성 - 분당구 수내동

수내동은 분당에서도 학군·학원가·교통·생활 인프라가 균형 있게 갖춰진 전통적인 선호 주거지역입니다.

수내역을 기준으로 뒤쪽으로 단지들이 있는 형태이고, 역근처에는 탄천, 옆쪽에는 중앙공원이 위치해 있어 녹지공간이 확보되어 있습니다.

또한 대표적인 학군지이기 때문에 어떤 학교에 배정되는지도 가격 형성에 영향을 미치는 지역입니다. 현재 가장 인기 있는 중학교는 수내중, 내정중으로 알려져 있고, 분당의 학군에 관련해서는 별도 포스팅으로도 한번 다뤄보도록 하겠습니다.

 

1) 교통/일자리  

-강남역까지 지하철로 24분 (정자역에서 환승) / 좌석버스 30분

-여의도역까지 지하철로 41분

-서울로 출퇴근하지 않더라도 판교 업무지구와 분당 주요 생활권을 함께 고려하기 좋은 위치

-경기 남부 일자리까지의 수요를 흡수할 수 있는 지역으로 보여집니다.

2) 상권 : 수내역 롯데백화점 현재 공사중 / 역근처 상권 밀집가 있음

3) 학원가 : 수내역 기준 학원가 약 195 개 (초, 중등 위주)

 

2. 수내동 아파트 분석

1) 양지마을 (한양, 금호, 청구)

• 준공: 1992년 (약 34년차)
• 규모: 3,930세대 (주복제외)
• 특징: 수내동의 대장아파트라고 할 수 있습니다. 역에 가장 가깝게 위치하고 있고, 도보 10분 이내로 역에 도착할 수 있습니다.수내역 학원가 및 상권 / 탄천 / 뒤쪽 상가 상권을 모두 이용할 수 있어 가장 편리한 위치로 보입니다. 현재 아파트 자체는 많이 낡은 것이 눈에 보이지만, 재건축 선도지구로써의 기대감을 충분히 받을 만큼 위치적으로 메리트가 큰 단지입니다. 
• 재건축 현황: 세단지가 통합하여 1차 선도지구로 지정되었습니다. 현재 신탁방식으로 사업자지정이 완료되었고, 시공사 선정 및 사업시행계획 수립 단계에 있습니다.
• 2024.11 선도지구 선정
  → 2026.01 특별정비구역 지정
  → 2026.07.27 사업시행자 지정
  → 현재 사업시행계획 수립·설계 및 시공사 선정 준비 단계
• 최근 실거래가 : 31, 31평형 기준으로 현재 매매가는 22억 ~ 24억 사이로 거래 되었습니다. 분담금은 아직 반영되지 않은 가격이기 때문에 자금계획을 세울실때 분담금 납부 계획도 함께 고려가 필요합니다.

구분	단지	세대수	기존 용적률	평균 대지지분	2026 현재 가격	재건축 사업성 관점
양지	금호1단지	918	215%	21.5평	24억 4500	🟡 대지지분 매우 좋지만 기존 용적률 높음
양지	청구2단지	768	214%	20.9평	22억 6500	🟡 대지지분 좋음 + 용적률 높음
양지	금호한양 3·5단지	814	215%	19.9평	23억 2000	🟡 대지지분 양호 + 용적률 높음
양지	한양5단지	1,430	157%	14.5평	약 12~26억†	🟢 용적률 최저 / 대지지분 작음
양지	금호청구6단지 (주상복합)	286	236%	15.8평	평균 14.8억	🔴 용적률 높고 대지지분 작음
양지	한양6단지 (주상복합)	176	225%	15.2평	약 14~15억대	🔴 용적률 높고 대지지분 작음

 

 

2) 파크타운 (롯데, 대림, 삼익) 

• 준공: 1992년 (약 34년차)
• 규모: 3,028세대 
• 특징: 수내역에서 평균 15-20분 정도 도보권에 위치하고 있습니다. 대단지여서 확실이 규모가 크고, 단지 내 차도도 매우 넓었습니다. 용적률은 푸른, 양지마을 보다 높은 것이 체감되었지만, 거주에는 큰 불편이 없어 보이는 정도였습니다. 유난히 이 단지에서 인상깊었던 점은 경비분들께서 단지를 굉장히 깔끔하게 관리해주고 계셨고, 먼저 인사도 해주셔서 단지 전체의 호감도가 상승하는 기분이었습니다. (물론 객관적이라고 할 수 없으나)
• 또 하나의 특징은 단지 근처로 상가 건물이 많은 편이었고, 지역 주민들이 애용하는 '돌고래시장'도 볼 수 있었습니다. 재건축 시에 상가들 조율하는데도 시간이 좀 소요될 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 
• 재건축 현황: 4개 단지가 모두 통합하여 2026년 9월 2차 선도지구로 선정되었습니다. 올해 말 국토교통부에서 정비구역지정, 내년 상반기내 사업시행자지정을 목표로 추진 중입니다.

구분	단지	세대수	기존 용적률	평균 대지지분	2026 현재 가격	재건축 사업성 관점
파크타운	대림	749	211%	20.3평	평균 22.5억	🟢 대지지분 양호 + 용적률 상대적으로 낮음
파크타운	롯데	842	211%	20.2평	평균 24.4억	🟢 대지지분 양호 + 용적률 상대적으로 낮음
파크타운	삼익	639	211%	20.9평	최근 28억	🟢 대지지분 가장 양호한 축
파크타운	서안	798	211%	19.3평	KB 일반가 23.5억	🟢 대지지분 양호 + 용적률 211%

파크타운 앞 상가

 

3) 푸른마을

• 준공: 1992년 (약 34년차)
• 규모: 2,598 세대 
• 특징: 수내역에서 평균 2-30분 정도 도보권에 위치하고 있어 역세권으로 보긴 어렵습니다. 마을버스를 이용해야하고, 배차 간격은 짧은 편입니다. 앞의 양지마을이나 푸른마을에 비해서 동간간격이 정말 넓었고 확실이 땅 (부지)을 넓게 쓰고 있다는 느낌을 받아서 정말 쾌적하게 느껴졌습니다. 앞의 두단지에 비해 북적북적한 느낌은 없었는데 , 정돈되어있고 조용한 느낌이 큰 단지여서 역에서 먼 것을 제외하면 (이 단점이 좀 크긴하지만 ㅜ) 거주만족도가 아주 높게 느껴질 만합니다. 
• 재건축 현황: 파크타운과 같이 2026년 9월 2차 선도지구로 선정되었습니다. 역시 올해 말 국토교통부에서 정비구역지정, 내년 상반기내 사업시행자지정을 목표로 추진 중입니다.

 

구분	단지	세대수	기존 용적률	평균 대지지분	최근 가격	재건축 사업성 관점
푸른마을	벽산	약 426세대	약 180% 전후	약 21.7평	전용 84㎡ 최근 약 20억	🟢 대지지분 가장 큼 / 용적률도 낮은 편
푸른마을	쌍용	약 1,076세대	약 179%	약 20.2평	전용 84㎡ 최근 18.5~19.2억	🟢 대지지분 양호 + 낮은 용적률
푸른마을	신성	약 760~780세대	약 179%	약 19.0평	전용 84㎡ 최근 19.45억	🟢 대지지분 양호 + 낮은 용적률
합계	쌍용+신성+벽산	2,598세대	약 179%	—	—	3개 단지 통합재건축

푸른마을 상가

 

 

3. 단지별 배정 학교 분석

수내동의 양지마을·파크타운·푸른마을은 같은 생활권이지만 초등학교 배정은 단지별로 다르고, 중학교와 고등학교는 초등학교처럼 특정 학교로 고정 배정되는 구조가 아닙니다.

2026년 기준으로 확인되는 자료를 바탕으로 정리하면 다음과 같습니다.

마을	세부단지	초등학교 통학구역
양지마을	청구	초림초
	금호 1단지	초림초
	금호 3차	내정초
	금호·청구 6단지	초림초
	한양 1단지	초림초
	한양 2단지	초림초
	한양 5단지	초림초
파크타운	서안	내정초
	대림	내정초
	삼익	내정초
	롯데	내정초
푸른마을	신성	수내초
	벽산	수내초
	쌍용	수내초

중학교는 초등학교처럼 특정 단지에 따라 한 학교로 고정 배정되는 방식이 아닙니다.

세 마을 모두 분당중학군에 속하며, 해당 학군 내 학교를 대상으로 지망 순위와 배정 기준에 따라 배정됩니다.

단지 (마을)	주요 중학교
양지마을	수내중, 내정중, 백현중 등
파크타운	내정중, 수내중, 샛별중 등
푸른마을	수내중, 내정중, 샛별중 등

 

이번 포스팅에서는 수내동 아파트 임장다니면서 느낀 전반적인 느낌과 재건축 사업성, 학군에 대해 대략적으로 알아보았습니다.

다음 포스팅으로는 분당 내 학군의 전반적인 선호도와 아파트 가격에 미치는 영향을 분석해보도록 하겠습니다.

이번 포스팅이 도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다!

 

 

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