일간경제 / 2023-12-06 / 실거주의무 폐지 / 국토위법안 / 전매제한

2023년 12월 6일의 경제 소식에 대해 알아보자.

먼저 오늘의 증권지수를 살펴보면 코스피 2,495.38, 코스닥은 819.54, S&P 500은 4 셋 다 소폭 상승한 모습을 보였다.

오늘 인상 깊게 확인한 경제기사경제 머리기사는 바로 부동산 실거주 의무 폐지안 관련 내용이다.

'실거주 의무 폐기는' 부동산 관련 법률에서 일정 기간 실거주해야 한다는 의무를 완전히 없애는 것을 의미한다. 이는 부동산을 소유한 자가 직접 거주하지 않고 자유롭게 거래 및 이용할 수 있도록 함으로써 부동산 시장의 유동성을 높이는 효과, 즉 투자 활성화가 진행될 가능성이 있으며, 소유자들이 임대 또는 매매를 적극적으로 진행할 수 있게 되어 주택 공급이 증가하는 효과를 부를 수 있다.

그러나 오늘 기사에 따르면 이 실거주 의무 폐지안이 올해 국회 문턱을 넘지 못하게 되면서 폐지 여부가 불분명해졌다. 관련 규제를 받는 전국 4만4000여가구 발등에 불이 떨어진 상황이다. '실거주 의무 기간을 굳이 입주가 아닌 보유하고 있는 동안 거주하는 기간으로 인정해야 한다', '전매를 한 수분양자들이 전세로 해당 집에 들어가 거주하면 실거주한 것으로 쳐줘야 한다' 등 다양한 대안들이 나오고 있다.

6일 국회에 따르면 이날 오전 10시경 국회 국토교통위원회 소회의실에서 제5차 국토위 국토법안심사소위원회 회의가 열렸다. 하지만 이번 법안소위에는 실거주 의무를 완화하는 내용이 담긴 주택법 개정안이 빠졌다. 따라서 이번 21대 국회에서 실거주 의무 폐지안이 통과하는 일은 없어졌다. 오는 9일 정기국회가 종료돼 이번 법안소위가 마지막이어서다. 당장 내년 4월 총선을 앞둔 만큼 처리가 안 된 법안은 자동 폐기될 가능성이 커진 상황이다.

실거주 의무는 전매제한과 함께 시너지 효과를 발휘하는 제도다. 전매제한 완화는 정부 시행령 개정을 통해 적용됐지만, 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이다. 지난 2월 관련 법이 발의되어 10개월째 국회에서 표류 중이었다.
실거주 의무가 유지되면 분양권 전매제한 기간이 완화됐더라도 실효성이 떨어진다. 자금 조달 능력이 부족한 수분양자들은 통상 입주 때 전세를 놓아 보증금을 잔금을 내는데 실거주 의무가 폐지되지 않으면 잔금을 내기 어려운 사람이 많아지게 된다.
또 수분양자가 전매제한 기간이 끝나 입주 전에 아파트를 팔았는데 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 현행법 위반이다. 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처한다. 최악이 상황에는 한국토지주택공사(LH)에 분양가 수준으로 집을 다시 팔아야 한다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "내년 총선 등을 앞두고 현시점에선 잠시 한 박자 쉬어가는 것이라고 보면 될 것"이라면서 "일단 실거주 위주 폐지안은 내년 국회로 넘어가게 된 상황"이라고 설명했다.

올 초 정부는 1·3 부동산 대책을 통해 수도권 분양가 상한제 아파트 실거주 의무를 폐기하겠다고 했었다. 실거주 의무가 부과됐어도 법을 개정해 소급 적용하겠다고도 말했다. 정작 실거주 의무 폐지안이 국회 문턱을 넘지 못하면서 시장은 혼란에 빠졌다. 국토교통부에 따르면 2011년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무가 적용되는 아파트는 전국에 66개 단지, 4만3786가구다.
경기도 하남에 있는 A 공인 중개 관계자는 "사실상 전매 제한이 풀린 상황이라 분양권을 사고파는 게 가능하다"면서도 "문제는 실거주 의무가 남아 있기 때문에 거래가 사실상 불가능한 상황이다. 입주하는 방법밖엔 없다"고 말했다.
당장 실거주 의무를 완화해 주겠다는 말만 믿고 집을 분양받은 예비 입주자들은 이러지도 저러지도 못하고 있다. 올해 미분양 주택을 계약했던 한 수분양자는 "모델하우스에서 상담받을 때 실거주 의무가 풀릴 것이라는 얘기를 상담사로부터 들었다"면서 "점점 입주가 다가오는데 어떻게 해야 할지 난감하다"고 토로했다.

일각에선 실거주 의무 폐지안 보류로 영향을 받을 수분양자들을 위해 대안이 필요하단 지적이 나오고 있다. 실거주 의무 폐지안을 반대하는 야당 주장과는 달리 무주택 실수요자들이 많기 때문이다. 갭 투기를 막기 위해 내 집 마련에 나선 실수요자들에게 피해를 줄 수 있단 얘기다.
김인만 김인만 부동산경제연구소 소장은 "분양가 상한제가 적용되는 아파트 수분양자의 대부분은 무주택자라는 점을 고려하면 야당 주장은 설득력이 떨어지는 게 사실"이라면서 "해답은 없지만, 완화안 등을 통해 출구 전략은 열어줄 필요가 있다고 본다"고 설명했다.

전문가들 사이에선 다양한 대안이 나온다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD 상품기획비즈니스학과 교수)는 "분양권을 소지하고 있던 수분양자가 입주 전 전매제한 기간이 끝나 분양권을 매도한 이후 해당 단지가 준공을 해 입주했을 때 전세로 해당 집에 들어가서 살아도 거주 요건을 채운 것으로 인정해야 한다"고 조언했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "실거주 의무 기간을 꼭 입주 시점부터로 잡을 필요는 없지 않으냐"며 "처음에는 전세를 주더라도 이후에 실거주 의무를 이행할 수 있도록 해주면 당장 문제는 발생하지 않을 것"이라고 설명했다.
송승현 도시와 경제 대표는 "당장 법안 자체를 폐지하는 것은 어려워졌기 때문에 실거주 의무 요건, 즉 이민 등 불가피한 사안으로 거주가 어려워진 경우 범위를 확대해 완화하는 것도 방법"이라고 전했다.

 

 

 

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오늘 국토위 법안소위…물 건너간 '실거주 의무 폐지안'