일간경제 / 2024-11-25 / 분양권 손피거래 / 양도세 변경사항 알아보기 / 오피스텔 규제 완화 / 바닥 난방 허용

2024년 11월 25일의 경제 소식에 대해 알아보자.

지난주와 오늘의 국내외 경제 지수는 아래와 같았다. 코스피는 최근 들어 상승세를 조금씩 보이는 모습이지만, 코스닥은 아직 힘을 잘 못쓰는 모양세다.

Date	KOSPI	KODAQ	S&P500
2024.11.18	2,469.07 (+2.16%)	689.55 (+0.60%)	5,893.62 (+0.39%)
2024.11.19	2,471.95 (+0.12%)	686.12 (-0.50%)	5,916.98 (+0.40%)
2024.11.20	2,482.29 (+0.42%)	682.91 (-0.47%)	5,917.11 (0.00)
2024.11.21	2,480.63 ( -0.07%)	680.67 (-0.33%)	5,948.71 (+0.53%)
2024.11.22	2,501.24 (+0.83%)	677.01 (-0.54%)	5,969.34 (+0.35%)
2024.11.25	2,534.34 (+1.32%)	696.83 (+2.93%)	NA

*등락률은 전일대비

 

오늘 소개할 경제 소식 첫번째는 바로 부동산 양도세의 변경 사항에 대한 내용이다.

지난 양도세 포스팅에서도 다룬바 있지만, 양도세 기준과 세율을 시시때때로 변하기 때문에 변경내용을 꾸준히 관심있게 지켜보는 것이 중요한데, 오늘 마침 업데이트 사항이 생겨 소개하고자 한다.

분양권 시장에서 종종 활용되는 '손피거래'가 양도가액 산정 방식 변화로 인해 앞으로 사실상 어려워질 것으로 보인다.
손피란 '손에 남는 프리미엄'의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래를 뜻한다.

국세청은 25일 배포한 손피거래 관련 자료에서 양도가액 산정 방식이 변경됐다고 밝혔다. 이와 관련해 기획재정부의 해석이 바뀐 데 따른 것이다.
기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했는데 앞으로는 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해야 한다.

양도세를 1차 합산한 양도가액을 토대로 계산된 2차분, 3차분 등을 모두 고려해 양도가액 및 양도세액을 계산해야 한다는 것이다.
예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매도하는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도차익 5억원에 대해 3억2천800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다.
이를 손피거래로 매매하면 기존 세법해석에서 양도차익은 5억원에 양도세 3억2천800만원을 한 번 더한 8억2천800만원이 된다. 이를 기준으로 한 양도세액은 5억4천500만원이다.
손피거래를 하더라도 세 부담은 3억2천800만원에서 5억4천500만원으로 2억1천700만원만 증가했다.
반면 바뀐 세법에 따르면 기존 5억원의 양도차익에 1차분 계산을 통해 나온 양도세 5억4천500만원을 더한 10억4천500만원을 기준으로 2차분이 계산된다. 이에 따르면 양도세액은 약 6억8천800만원이다.
3차분 양도세는 다시 기존 5억원의 양도 차익에 2차분 양도세액(6억8천800만원)을 더한 11억8천800만원을 기준으로 계산된다. 이 경우 양도세액은 약 7억8천200만원이다.
이 과정을 계속 반복하다 보면 양도세는 최종적으로 9억6천600만원에 수렴한다. 기존 5억원에 9억6천600만원을 더한 14억6천600만원을 양도차익으로 잡고 양도세액을 계산하면 똑같이 9억6천600만원이 나오기 때문이다.
손피거래를 하려는 매수자 입장에서는 양도세 부담이 기존 5억4천500만원에서 2배 가까이로 불어나는 것이다. 일반 매매 시 세 부담과 비교하면 3배에 달한다.
다만 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다.

손피거래에서 매수자는 양도세 부담을 줄이기 위해 부동산 거래액을 실제보다 낮게 신고하는 '다운거래'의 유혹에 빠지기 쉽다.
그러나 이는 명백한 위법행위로서 부당과소신고가산세 부과 및 비과세·감면 배제, 과태료 부과 등 불이익을 받을 수 있다.
국세청은 "신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 이상 거래에 대한 점검을 강화하고 탈세 행위에 대해 엄정 대응하겠다"고 밝혔다.

 

 

이처럼 분양권에 대한 규제는 강화하는 반면, 오피스텔에 대한 규제는 완화하는 정책이 발표되어 함께 소개하고자 한다.

앞으로 전용면적 120㎡를 초과하는 오피스텔에서도 바닥 난방이 가능해진다. 지난해 정부가 오피스텔 발코니 설치를 허용한 데 이어 바닥 난방 제한까지 폐지한 것이다. 이로써 오피스텔을 주거 용도로 쓰는 걸 막기 위해 만든 모든 규제가 사라지게 됐다.
25일 국토교통부는 이러한 내용의 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 26일부터 행정 예고한다고 밝혔다. 오피스텔은 바닥 난방이 금지돼 있다가 2006년 전용면적 60㎡까지, 2009년엔 85㎡ 이하까지 할 수 있도록 풀렸다. 바닥 난방 금지는 2021년 120㎡ 이하까지 완화됐다가 이번에 아예 사라지게 됐다.
120㎡ 오피스텔은 전용면적과 발코니 확장 면적을 합친 85㎡ 아파트 실사용 면적과 비슷하다. 국토부는 “1인가구와 재택근무 증가 등 사회경제적 여건이 변했고 직주근접 주택 수요가 늘어난 데 따라 다양한 용도로 활용할 수 있는 건축물을 활성화고자 오피스텔 규제를 완화했다”고 설명했다.바닥 난방 제한 폐지는 올해 말 개정 건축기준 고시 이후 건축 허가를 받는 오피스텔부터 적용된다.
앞서 정부는 올해 2월부터 그간 금지했던 오피스텔 발코니 설치를 허용한 바 있다. 오피스텔은 다른 주택과 달리 동 사이 간격 제한이 없고 그 간격도 좁아 발코니 설치가 제한됐다. 이를 완화해 발코니를 설치할 수 있도록 하되 아파트처럼 확장할 수는 없도록 했다.
지난달 발표한 ‘생활형 숙박시설(생숙) 합법 사용 지원 방안’ 후속 조치로 생숙의 오피스텔 용도 변경을 지원하는 내용도 이번 개정안에 담겼다. 이에 따라 생숙 건축물 일부를 오피스텔로 전환할 땐 별도의 오피스텔 전용 출입구를 설치하지 않아도 된다.
특히 기존에는 생숙을 오피스텔로 전환할 때 면적 산정 방식을 중심선 치수에서 안목 치수 기준으로 변경해야 했다. 중심선 치수는 벽 두께의 가운데를 기준으로 면적을 산정하지만 안목 치수는 벽의 안쪽 끝부터 반대쪽 벽의 안쪽 끝까지의 거리를 측정해 면적을 계산하는 방식이다. 이번 개정으로 기존 중심선 기준 면적 산정 방식을 안목 치수로 바꾸지 않고 그대로 유지해도 된다. 이에 따라 용도 변경 과정에서 추가적인 부담을 덜고 소유자 편의성도 올라갈 수 있다.
다만 매매계약 체결 때 전용 출입구 미설치, 안목 치수 적용 등 관련 내용을 공인중개사와 계약 당사자들이 명확하게 알 수 있도록 건축물 대장에 반드시 기재해야 한다.
장우철 국토부 건축정책관은 “공해와 위생 문제 등으로 주거 지역과 공업 지역을 엄격하게 구분할 필요가 있었던 1차 산업혁명 당시와 달리 지금은 건축물의 융·복합화 시대”라며 “이번 바닥 난방 면적 제한 폐지는 현행 건축법상 대표적인 복합 용도 건축물인 오피스텔의 다변화와 공급 활성화에 이바지할 것”이라고 강조했다.

 

[Reference]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005402241

오피스텔 면적 상관없이 바닥난방 가능

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002918025

‘분양권 손피거래’했다가 ‘세금폭탄’ 맞을 수도…양도세 부담 대폭↑