부동산 양도소득세 / 세금 공제 / 장기보유특별공제 알아보기 / 양도소득세 계산기 소개

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 부동산 양도세에 대해 지난 필요경비 공제에 이어서 장기보유특별공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 장기보유특별공제

자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치를 의미합니다.

 

1) 1세대 1주택 장기보유특별공제율

장기보유특별공제는 실제 보유한 기간과 그 중에서도 임대를 주지않고 실제 거주한 기간이 어느정도 되느냐에 따라 공제율이 달라지게 됩니다.

1세대가 1주택을 가지고 있다가 매도하거나 갈아타기를 할때를 기준으로 공제율을 살펴보면 아래와 같습니다.

1세대 1주택
보유기간	보유기간 공제율	거주기간  공제율	합계
3년	12%	12%	24%
4년	16%	16%	32%
5년	20%	20%	40%
6년	24%	24%	48%
7년	28%	28%	56%
8년	32%	32%	64%
9년	36%	36%	72%
10년	40%	40%	80%

1세대 1주택은 보유기간별로 연4%로 부터 40%까지 공제되며 거주 기간에 따라서도 공제율이 다르게 적용됩니다.

그리고 거주기간과 보유기간이 합산되어 공제가 되는데 예를 들어 설명드리자면 6년 거주 + 6년 보유하신다면 24 + 24 총 48%가 공제 혜택을 받게 됩니다.

그래서 10년 보유하고 거주했을때 최대 80%까지 공제를 받을 수 있으며, 그 이상 보유시에 추가로 공제율이 늘어나지는 않습니다.

 

2. 계산 방법

• 취득일은 부동산을 등기한 날을 기준으로 하며
• 양도일은 매매계약서를 작성한 날 또는 잔금 청산일 기준으로 계산됩니다

2억에 산 주택을 5년 후 5억에 매도했을 때를 가정하여 장기보유특별공제를 계산해보도록 하겠습니다.

 

1) 양도차익 계산:

양도차익=양도가액−취득가액= 5억 - 2억 = 3억원

​2) 장기보유특별공제:

보유 5년 + 거주 5년  = 40% 공제율

공제액  = 양도차익×40% = 3억 x 0.4 = 1억 2천만원

​3) 과세대상 금액:

과세 대상 양도차익= 3억−1억 2천만원= 1억 8천만원  - 인당 250만원 기본공제 => 과세표준

​4) 양도소득세 계산:

과세표준에 따라 세율을 적용해 둘을 곱해주면 최종적으로 내야 할  양도소득세가 계산됩니다.

아래 현재기준 표에 따르면 아까 과세표준이 1억 8천만원 정도 이었으므로 35%의 세율이 적용되어 총 1억 8천만원 X 0.35 = 6300 만원을 최종 납부하게 되는 것입니다. (누진공제는 제외) 

출처: 국세청

 

 

​만약 여기서 필요경비공제를 받고자 한다면, 앞의 양도차익을 계산하는 단계에서 추가로 금액을 빼주시면 됩니다.

(5천만원의 필요경비가 있다면 3억 - 5천만원= 2억 5천만원을 기준으로 장기보유특별공제 계산을 해주시면 되겠습니다)

 

개념을 쉽게 이해하기 위해 정리하였지만, 사실 이 양도소득세는 너무 자주 바뀌고 개인의 사정에 따라 계산방식이 많이 달라질 수 있기 때문에 실질적으로 납부하시기 전에는 전문세무사의 도움과 계산기를 사용해서 파악하는 것이 더 바람직한점 참고해 주세요:)

 

 

 

계산기 이용: 홈텍스 홈페이지, 네이버 양도소득세 계산기

 

 

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