조정대상지역 vs 비조정대상지역 - 차이점 알아보기

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 부동산 투자 시 중요한 기준이 되는 지표인 조정대상지역, 비조정 대상지역이 무엇인가에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

조정대상지역인지의 여부가 중요한 이유는 보통 부동산 매매시 부과되는 세금의 산정기준이 되기 때문입니다.

1. 조정대상지역 의미와 특징

일반적으로 조정대상지역은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대 1이상인 지역을 의미합니다. 조금더 세부적인 기준은 아래 세가지가 있고, 이 기준이 충족되면 부동산 투자등이 과열될 우려가 있다고 판단하여 국토교통부에서 지정을 고려하게 됩니다.

1) 청약경쟁률 5대 1 초과

2) 최근 3개월간 분양권 전매 거래량, 전년 동기 30%이상 증가

3) 주택보급률 혹은 자가주택비율 전국평군 이하

 

조정대상지역으로 지정되면, 다주택자 양도소득세 및 종합부동세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주), 자금조달계획서 제출 등의 규제를 받게 됩니다. 

쉽게 말해 조정대상지역의 주택을 보유할 경우 대출의 한도가 줄고, 각종 세금공제 혜택에서 제외되는 것으로 이해하면 되겠습니다.

 

이외에 특징은 아래와 같으니 참고해 주세요.

-취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우에는 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받으려면 보유기간 2년 뿐 아니라 거주기간 2년도 갖추어야 합니다.

-현재는 서울 4개구를 제외하고 모두 조정지역대상에서 해제된 상태이지만 조정대상으로 지정되었을때 취득한 주택은 이후에 해제 되었더라도 2년 거주요건을 갖추어야 비과세 적용이 가능합니다.

-1세대 2주택 이상 보유하면서 조정지역대상에 있는 주택을 양도하면 양도소득세 중과대상이 됩니다. 하지만 2024년 5월 9일까지는 2년 이상 보유 주택에 대해 다주택 중과가 유예되어 있습니다.

 

 

2. 조정대상지역과 비조정대상지역 차이

	조정대상지역	비조정대상지역
양도소득세	중과 (2주택자-20% / 3주택자-30%)	누진세율 적용
취득세	2주택-8% 3주택 부터 단일세율 12% 적용	주택 수에 따라 세율 상이 (1,2주택- 1~3% / 3주택-8%)
비과세 여부 (매도 시)	2년 동안 거주해야 매도 시 비과세 가능	2년 동안 소유 시 비과세
주택담보대출	-DTI 40% , LTV 50% 제한  *생애최초주택구매자의 경우 한도 6억 내에서 LTV 70%, DTI 60% 우대 적용 -2주택 이상자는 신규주택구입시 주택담보대출 금지	다주택자도 주택담보대출 가능
분양권	전매제한 3년 (수도권기준) 전매 시 50% 단일세율	전매제한 6개월~1년 (수도권기준) *각 분양권 모집공고마다 상이할 수 있음
기타	장기보유특별공제 배제 1순위 청약자격 강화	-

 

 

3. 현시점 조정대상지역

현재 서울의 용산구, 서초구, 강남구, 송파구를 제외하고는 모두 비조정대상지역에 해당합니다.

다만 조정지역대상의 여부는 정부의 정책이나 부동산 경기에 따라서 계속 바뀌기 때문에 주택 구입 전 꼭 해당 시점의 조정지역대상 여부를 확인하는 것이 좋겠습니다.