종합 부동산세 실수 / 종부세 / 주의사항 정리 / 부동산 세금 아끼는 법

안녕하세요, 지식스푼입니다. 

오늘은 부동산을 가지고 있는 분들이라면 내게 되는 '종합 부동산세'와 관련해서 흔하게 간과할 수 있는 부분에 대해서 사례와 함께 정리하고자 합니다.

오늘 다루는 내용은 최근 국세청에서 발행한 실수사례 모음집 중 주요사항을 함께 정리한 내용이 포함되어 있습니다.

 

 

1. 종부세 부과 기준은 매년 6월 1일이고, 주택을 매도하기 위해서는 6월 1일 전에 잔금납부까지 완료되어야 합니다.

종부세는 재산세 납세자에게 부과하는 세금인데, 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세 대상 자산을 소유한 사람에게 부과되게 됩니다. 
따라서 부동산을 매도, 매수하는 경우에는 잔금 청산일이 6월 1일 이전인지 이후인지를 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

6월 1일까지 잔금처리되지 않은 주택은 매도자의 소유로 인정되기 때문입니다.

 

*종합부동산세 세부담 측면에서는 부동산을 매도하는 경우에는 6월 1일 이전에
잔금을 받는 것이 유리하고, 부동산을 매수하는 경우에는 6월 2일 이후에 잔금을
내는 것이 유리합니다

 

2. 1세대 1주택 특례에 대한 이해

1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법에 따른 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)를 의미합니다.

 **2주택 이상을 소유한 경우에도 1주택으로 간주되는 경우 

1) 1주택과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지가 다른 경우의 그 부속토지)를 함께 소유한 경우. 다만, 주택의 부속토지만을 2 이상 소유한 경우에는 제외

2) 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 신규 주택을 대체취득하여 일시적 2주택이 된 경우로, 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내인 경우

3) 1주택과 상속받은 주택(상속개시 당시 분양권, 조합원입주권으로서 사업시행 완료 후 취득한 신축 주택 포함)*을 함께 소유하는 경우

* 특례 적용 상속주택의 범위 - 상속개시일부터 5년 이내인 주택. 다만, 상속지분 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 주택, 소수지분 주택(상속지분율이 40% 이하)은 5년이 지난 주택도 포함됩니다.

4) 1주택과 지방 저가 1주택*을 함께 소유하는 경우 * 지방 저가 1주택의 범위 - 3억원 이하 & 수도권 밖(단, 연천·강화·옹진군은 포함) & 광역시·특별자치시가 아닌 지역 (단, 광역시･특별자치시 소속 군·읍·면 지역은 포함) 소재

1세대 1주택자 적용을 받기 위해서는 세대원 중 1명만 주택을 소유하여야 하고 다른 세대원은 무주택이어야 합니다. 따라서 한명이 A주택과 B주택(지방 저가주택)을 함께 소유하였다면 1세대 1주택 자로 볼 수 있으나, 만약 지방주택이 배우자 명의일 경우에는 1세대 1주택자 적용을 받을 수 없는 것입니다.

 

3.재건축 기간동안 보유했던 주택에 대한 세금

-양도소득세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 재건축 완성일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용 받을 수 있으나, 종합부동산세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택에 대해 1세대 1주택자로 보는 특례가 없습니다.

-1주택자가 해당 주택의 재건축사업 기간 대체주택을 취득한 후 재건축이 완료되면 유예기간 없이 2주택자로 과세됩니다.

-따라서 1세대 1주택자 종부세 혜택을 받기 위해서는 재건축주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체주택을 양도가 필요합니다.

 

4. 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이 실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과됩니다.

-따라서 재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우에는 해당 주택이 철거 되었는지 미리 확인해야 합니다. 만약 해당 주택이 아직 철거되지 않았더라도 3년 이내에 철거 예정이라면 재건축 조합 신탁을 통해 합산배제*를 신고할 수 있으니, 철거가 임박하였는지 확인할 필요가 있습니다.

* 합산배제 : 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않는 것을 의미합니다 (종합부동산세 비과세)

-건축사업 구역 내 철거가 임박한(3년 이내) 주택을 취득하는 경우 취득일부터 최초로 도래하는 6월 1일이 지나기 전에 재건축조합에 신탁등기(소유권이전)를 하면 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제(비과세) 신고하여 종합부동산세 부담을 줄일 수 있습니다.