주택담보대출 알아보기 (1) / 주담대 의미와 조건 / LTV , DSR , DTI 의미 및 계산법

안녕하세요, 지식스푼입니다.

부동산 관련 개념을 다루는 그 첫번째 시간, 바로 주택담보대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.

다들 기사에서 '주담대'라는 개념을 아주 심심치 않게 들어보셨을텐데요, 정확한 개념에 대해 알고 계셨나요?

오늘 포스팅을 통해 관련 개념을 확실히 정리하고 가도록 하겠습니다.

 

1) 주택담보대출의 의미

주택담보대출은 말그대로 '주택을 담보로 돈을 빌리는 것'을 의미합니다.

일반적으로 주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 꼼꼼히 따지는 신용대출 보다는 수월하게 돈을 빌릴 수 있습니다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있으며, 집 가격의 70% 금액까지 대출을 받을 수 있습니다.

주택담보대출을 받으면, 등기부등본에 주택(담보물)에 대한 권리가 은행에 넘어갔음이 기재됩니다. 이것을 '근저당권 설정'이라고 합니다.

이 주택담보대출은 실제로 집이 있는 사람만 대출을 받을 수 있는 것이 아니라, 주택을 구입하면서 함께 대출을 받고 들어갈 수 있다는 점을 참고해주세요.

아래에서 부터는 실제로 우리가 대출을 받을 때 직면하게 될 용어에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

2) 담보인정비율=주택담보대출비율 (LTV)

 

자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미합니다. 즉, 주택가격대비 대출금액의 비율이 어떻게 되는지에 해당합니다.

예를 들어, 아파트 시세가 10이고, LTV 가 40% 라면 아파트 매매 시 4억까지 대출이 가능하다는 이야기가 됩니다.

LTV 가 높을 수록 대출금액이 높아지는 것을 알 수 있죠. 보통 이 비율은 정부가 부동산 정책을 완화하거나 규제하는 대표적인 수단 및 지표로 활용됩니다. LTR 가 높아질 수록 대출을 많이 해주겠다는 것이기 때문에 규제는 완화되는 것으로 볼 수 있겠습니다.

일반적으로 LTV 가 60-70% 정도가 되면 규제가 낮은 편으로 볼 수 있고, 40% 대 이하로 내려가면 규제가 높은 편으로 해석할 수 있습니다. 

 

3) 총부채상환비율 (DTI)

DTI 는 LTV 와 함께 주담대를 받을 때 대표적인 지표로 활용 됩니다. 'Debt To Income' 의 줄임말로, 본인의 소득 대비 얼마의 대출을 해줄 것인지를 의미합니다. LTV 가 주택가격대비였다면, DTI 는 내 연봉이 기준이 되겠죠.

DTI 의 한가지 특징은 대출금액에 원리금 (대출하는 금액) 에 다른대출의 '이자'를 포함한다는 것입니다.

아래 공식으로 보시면 더 이해가 되실 거에요.

주택담보대출의 연간 원리금 + 다른 대출의 연간 이자 합계

대출받는 사람의 총소득 (연봉)

 

일반적으로 주택담보대출을 받을 때 LTV 기준과 DTI 기준을 모두 만족하는 범위 안에서 대출이 가능합니다.

 

4) 총부채원리금상환비율 (DSR) 

 

DSR 은 DTI 와 비슷해 보이지만 가장 큰 차이는 주택담보대출의 연간 상환액과 다른대출의 원리금상환액이 모두 포함된다는 것입니다.

주택담보대출의 연간 원리금 + 다른 대출의 연간 원리금 합계

대출받는 사람의 총소득 (연봉)

 

이런 특징 때문에 DTI 보다 DSR이 더 강력한 규제 수단으로 작용합니다. 같은 조건일 경우 분자가 DSR 에서 더 크므로 한도가 줄어들기 때문입니다.

예를 들어 나의 연 소득이 1억 원이고, DSR이 40%이라면 내가 가지고 있는 모든 대출을 포함해서 1년 동안 갚아야 할 원리금이 4천만 원을 넘길 수 없습니다.

4천만 원을 12개월로 나누면 매달 약 330만 원의 원리금을 갚아야 하기 때문에 신용대출을 이미 매달 100만 원씩 갚고 있다면, 주담대는 230만 원을 넘길 수 없게 되는 것입니다.

 

이 세가지 지수는 대출받는 사람의 소득수준, 부동산이 위치한 지역, 언제 부동산을 구매하는지 (생애최초 등).  정부 정책 등에 따라서 큰폭으로 달라지는 경향이 있으며, 네이버계산기로 쉽게 검색하여 계산할 수 있습니다.

더 깊은 이해를 위해서 다음 시간에는 2024년에 시행될 구체적인 주택담보대출의 몇가지 상품 및 사례에 대해 함께 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다.