HAI 알아보기 / 주택구입부담지수 / 지역별 HAI / HAI 전망 분석

안녕하세요, 지식스푼입니다.

지난 번 부동산 용어 PIR  (가구소득 대비 주택가격 비율) 대해 알아보았었는데요, 오늘은 이와 비슷한 개념으로 매수 시점 판단의 지표로 함께 쓰이는 HAI 의 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. HAI의 의미 

먼저 HAI 는 'House Affordability Index'의 약자로, 한국에서 주택구입부담지수라는 말로 통용됩니다.

이는 중위소득가구가 평균대출로 중간가격의 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타내는 지표입니다.

쉽게 말하면, 집을 사서 대출을 갚는데 얼마나 부담이 되는지를 나타내는 지표로 이해해주시면 되겠습니다.

주택구입지수는 하기와 같이 계산됩니다.

따라서, 중간가구소득이 감소할 수록, 원리금상환금액 (=대출상환액) 이 증가할수록 주택구입부담지수는 증가하게 되고, 높을수록 부담이 커집니다. 만약 HAI가 100이라면, 소득의 25% 를 대출상환에 쓰고있다는 말이 되겠지요.

 

2.지역별 HAI 지수와 금리, 집값의 연관성

-HAI 지수는 주택금융통계시스템(https://houstat.hf.go.kr/research/portal/main/indexPage.do)->통계 DB-> 간편통계-> 지역별 주택구입부담지수로 접속하시면 확인이 가능합니다.

-지역별, 주택 크기별로 주택부담지수를 확인하실 수 있습니다.

 

1) 지역별 HAI 지수- 서울

제일 최근 보고된 수치인 2023년 3분기 서울의 주택구입부담지수는 161.4 입니다.

(2004~2022 년까지의 평균수치; 127)

2) 지역별 HAI 지수- 경기도

경기도의 경우는 서울과 변화양상은 비슷한 모양을 보이지만, 그 기울기 정도는 서울에 비해 완만한 편인 것을 확인할 수 있습니다. 가장 최근보고된 수치인 2023년 3분기 경기도 주택구입부담지수는 87.2 입니다.

 

3. HAI 지수와 금리, 집값의 연관성

HAI 지수는 위 공식에 따라서 소득에 반비례하고, 금리과 집값에 비례하다는 것을 알 수 있습니다.

-집값과 금리가 올라가면 -> HAI 가 급격히 올라감

-집값과 금리가 낮아지면-> HAI 가 급격히 내려감

그러나 실제 HAI 지수와 기준금리변동, 집값 변동 그래프를 살펴 보았을때, HAI 지수는 금리보다는 집값의 변동 추이와 훨씬 비슷한 모습을 보이고 있습니다.이는 결국 HAI 는 집값을 더 많이 따라간다는 의미가 되겠습니다.

 

4. HAI 지수에 따른 주택 매수 최적기는?

-주택가격이 낮은 수준을 유지하면서, (장기간 하락기->원만한 회복기)

-금리가 지속적으로 인하되는 시점

-수치로 보았을 때 서울 기준 125정도 이하일 때가 상대적으로 구입에 부담이 적은 시기로 판단할 수 있겠습니다.

 

부동산을 매수하고 싶으신 분들이라면 금리 인하시기, 집값 하락 추이를 확인한후 HAI 와 PIR 을 보조 지표로 적절히 활용하신다면 좀더 현명한 판단을 하는데 도움이 되지 않을까 생각이 듭니다.

 

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감사합니다.