모아주택의 의미 / 모아타운 알아보기 / 모아타운과 재개발 비교

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 모아주택, 모아타운의 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

• 모아주택: “단독주택 몇 채를 모아 작은 공동주택을 짓는 것”
• 모아타운: “그런 주택들을 여러 블록 단위로 계획적으로 모아 하나의 미니 타운처럼 조성하는 것”을 의미합니다.

 

 

1. 모아타운의 의미

모아타운(Moatown)”은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 소규모 정비사업 모델입니다. 즉, 여러 개의 소규모 주택(모아주택)을 블록 단위로 모아 단지화하여 개발하는 방식입니다.

 

2. 모아타운의 주요 조건

• 대상 면적: 10만 ㎡ 미만
• 노후도 기준: 주택의 50% 이상 노후화
• 주민 동의: 일반적으로 30% 이상 필요

주요 장점

1. 사업 기간 단축 : 일반 재개발(약 10년)보다 짧은 약 5년 내외 
2. 노후도 기준 완화: 기존의 30년 이상 노후 기준보다 완화된 20년 이상 기준 적용
3. 재정적 부담 경감: 중소 규모 사업으로 초기 자금 부담이 덜하며, 지자체나 정부의 각종 지원을 받을 수 있음 
4. 인센티브 혜택: 용도지역 상향, 공공건축가 설계 지원, 지하주차장 통합 설치, 인프라 조성비 지원 등

고려할 단점

• 규모의 한계: 대형 재개발처럼 인프라 확충에는 한계 존재
• 주민 간 갈등 가능성: 사업 추진엔 최소 30% 이상의 동의가 필요하며, 이 과정에서 의견 충돌이 발생할 수 있음

 

모아주택과 모아타운의 차이 요약

	모아주택 🏠	모아타운 🏘️
규모	소규모 (1~2개 필지 또는 한 블록)	중규모 (여러 블록 or 단지 전체)
추진 주체	개별 건축주 or 조합	지자체(서울시 등 공공) 주도
계획 방식	자발적 참여, 개별 필지 중심 개발	지자체가 마스터플랜 수립, 구역 단위 개발
지원	일부 규제 완화, 인센티브 등	도시기반시설 정비, 인허가 간소화, 설계지원 등 공공 지원 확대
예시	4~5세대 공동주택, 저층 아파트	블록형 아파트 단지, 저층+중층 혼합단지 등
법적 형태	도시형 생활주택, 다세대주택 등 민간사업	‘소규모 정비사업’에 포함된 공공 주도 사업

 

모아타운과 재개발 사업의 특징

모아타운과 재개발 사업은 둘 다 노후 주거지를 정비해서 더 나은 주거 환경을 만들기 위한 제도지만, 규모, 추진 방식, 주체, 목적, 규제 등이 꽤 많이 다릅니다.

 

모아타운 vs 재개발

	모아타운	재개발
사업 주체	공공(지자체) 주도, 주민 참여	민간 조합 주도 (시행사와 계약)
대상 지역	저층 노후 주거지, 소규모 저밀도 주택 밀집지	대규모 노후 주거지
규모	소규모 ~ 중규모 (블록 단위, 10만㎡ 미만)	대규모 (수십만㎡, 수천 세대 이상)
주요 목적	거주환경 개선 중심, 생활 인프라 확보 등	노후지역을 철거 후 신축 단지화
건축 형태	저층~중층 주택 위주, 블록 단지	고층 아파트 위주, 아파트 단지 중심
기반시설	공공이 일부 정비 지원 (도로, 공원 등)	대규모 기반시설(도로, 상하수도, 공공시설 등) 포함
추진 방식	지자체가 계획 수립 → 주민 동의 → 정비 유도	조합 설립 → 사업 시행인가 → 철거/신축 진행
동의율	모아타운 지정 시: 주민 30% 이상 (모아주택 단계별 상이)	조합설립: 토지 등 소유자 75% 이상 동의 필요
사업 속도	비교적 빠름 (약 5년 내외)	오래 걸림 (10년 이상 소요되는 경우 많음)
투자 난이도	규제가 다소 낮고, 비교적 진입 쉬움	투자 난이도 높고, 진입 장벽 높음

 

 

모아타운: “도시 한켠을 살살 다듬는 방식”

• 서울시 등 지자체가 직접 계획을 세우고, 노후 주거지를 블록 단위로 개선
• 철거 없이 재생하는 경우도 많음 (예: 리모델링, 저층 정비, 도로 정비 등)
• 주민 자율성 보장 + 공공지원이 결합된 방식
• 재산권 침해 우려가 적고, 강제성도 낮음

예: 서울 강북구 번동, 성북구 장위동 등

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🏗️ 재개발: “싹 밀고 새로 짓는 방식”

• 기존 노후 건물 모두 철거 후 고층 아파트 단지로 탈바꿈
• 토지 소유자들이 조합을 만들어 시행사와 함께 사업을 추진
• 토지 수용, 이주, 보상 등의 과정 포함 → 시간, 갈등, 자금 소요 큼
• 사업성이 높지만, 리스크도 큼

예: 둔촌주공 재건축, 장위뉴타운, 흑석뉴타운 등

 

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✅ 언제 어떤 방식이 적합할까?

 

상황	적합한 방식
주민들의 이주 여력이 낮고, 원거주를 원함	모아타운 (점진적 정비, 저층 유지 가능)
노후도가 심하고, 사업성도 높음	재개발 (고밀도 개발로 수익성 확보)
지자체가 주도해 계획적인 마을 개선 추진 시	모아타운
대규모 인프라 및 인구 유입이 필요할 때	재개발