부동산 임장기 #17 / 경기도 성남시 수정구 아파트 (1) / 구성남 아파트 / 지역 분석하기

안녕하세요, 지식스푼입니다,오늘은 부동산 임장기 17번째 게시물입니다.

점점 여름이 흠뻑 오는 것을 느끼며, 흔히 '구성남'으로 불리는 지역을 임장 다녀왔습니다.

단대오거리역 근처 아파트 위주로 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

1.지역적 특징 - 경기도 성남시 수정구/단원구

-8호선 신흥역, 단대오거리역, 남한산성역을 잇는 라인따라 현재 아파트 단지와 

-잠실역까지 지하철로 20분, 강남역까지 3-40분 (환승 1번)

-주로 잠실~ 강남사이로 출퇴근 하시는 분들의 거주 수요가 많을 것으로 여겨집니다.

-가장 큰 특징인데, 언덕이 매우 많고 심한 지역입니다. 지도로만 봐서는 정확한 지형을 파악하기 어렵고, 단지 내에서도 오르막과 내리막이 있기 때문에, 매수 관심이 있으시다면 임장을 여러번 가보시고 지형을 익히시기를 추천합니다.

 

2. 호재와 악재

먼저 제일 큰 호재는 인근지역 빌라촌의 재개발입니다. 주변 환경이 개선된다는 것은 삶의 질 향상과 밀접한 관련이 있기 때문에 큰 호재로 작용할 수 있습니다. 다만 현실화 까지는 아직 시간이 조금 걸릴 것으로 보이는 것이 리스크가 되겠습니다.

이외 기타 호재로 볼 수 있는 것은 아래가 있습니다.

1) 8호선 판교연장

2) 단대오거리역 법조타운 조성

2025년이나 2026년 착공 예정이며, 8호선 역세권을 끼고 있는 단지들이 이 호재의 혜택을 받을 가능성이 있습니다. 

 

3) 산성역~남한산성입구역~단대오거리역~신흥역~수진역~모란역을 따라 늘어선 지역의 재개발 및 재건축 사업-특히 신흥역과 단대오거리역 사이의 상대원2구역은 5090가구의 대규모 단지가 들어설 예정입니다. 

=> 가장 큰 직접적인 호재가 될 것으로 생각 / 주변의 인프라및 환경이 변하기 때문

 

임장을 실제 다니면서 느낀 이 지역의 가장 큰 악재는 바로 '언덕' 이었습니다. 지하철역에서 어느 아파트를 가든 언덕이 있기 때문에, 지하철로 출퇴근 해야 한다면 삶의 질을 크게 저하시키는 요인이 될 것이라는 생각이 들었습니다. 현재 지어진 신축아파트들도 단지내부는 평탄화로 인해 괜찮지만, 단지 밖은 바로 언덕이기 때문에, 인근 재개발이 되어도 동네 자체의 언덕이 사라지긴 쉽지 않을 것으로 보입니다.

 

3. 과거 3년간 공급량과 미분양 비율 (출처: 호갱노노, 아실)

1) 경기도 성남시 신흥동, 중앙동, 금광동 모두 평균 이상의 공급이 있었습니다.

-신흥동: 4882세대, 39.3%

-중앙동: 1511세대 , 58.8%

-금광동: 5,361세대, 58.9%

구 단위로는 수정구19.3%, 중원구 22.2%로 최근 4년 충분한 공급이 이루어진 것을 알 수 있었습니다.

 

2) 미분양

미분양율(시,구단위 비교) : 성남시 전체 미분양률 60세대로, 전체 공급량의 1% 미만으로, 그동안 많았던 공급도 대부분 흡수가 된 것을 확인할 수 있었습니다.

 

4. 미래 3년 공급량 분석

금광동에만 1972세대, 48.1% 공급이 예정되어 있습니다.

구 단위로 보면 수정구에서 특히 3년대 많은 공급이 예정되어 있습니다. (8410세대, 21%)

중원구의 경우 미래 3년 공급 총 2,542세대로 , 6.6% 이지만 옆 수정구의 공급을 흡수할 수 있을 것으로 보입니다.

•과거부터 현재, 미래까지 구성남 일대는 활발한 재개발사업으로 꾸준한 공급이 이루 어질 것으로 기대됩니다.

 

5. 매매와 전세 가격변동 살펴보기 (출처: 아실)

왼쪽이 중원구, 오른쪽이 수정구의 최근 3년 가격변동 그래프입니다.

최근 3년 가격변동을 확인했을 때 , 전세변동률은 꾸준히 등가하고 있는 것으로 보아 실제 살기는 점점 좋아지고 있다는 의미로 볼 수 있고, 그에 비해 상대적으로 사람들의 관심은 조금 덜한 것으로 보여집니다.

그래프를 봤을 때는 중원구보다 매매와 전세 그래프의 차이가 적은 수정구가 투자하기 더 매력적일 것 같습니다. (개인적 의견)

 

 

다음 포스팅에서는 본격적으로 임장다녀온 아파트들과 평단가를 살펴보도록 하겠습니다.