재건축 vs 재개발-무엇이 다를까? / 차이점 알아보기

안녕하세요 지식스푼입니다.

오늘은 부동산에 대해서 공부하고 있는 분들이라면 한번쯤 관심 가지실 만한 재건축과 재개발의 내용에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

특히 현정부 에서 1기 신도시, 노후도시 특별볍 등을 추진하면서 더 긴밀히 알아두면 좋을 정보가 될 것입니다.

 

ㅜ가로

1. 재건축의 의미와 특징

정의를 살펴보면 '정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업' 을 의미합니다.

일반적으로 노후된 아파트(약 30년 이상)를 부수고 그 자리에 새로운 아파트를 짓는 사업의 의미로 많이 통용되고 있습니다.

또한 재건축 사업은 보통 공익적인 성격 보다는  수익성을 기반으로 진행되는 사업으로 볼 수 있으며, 기존에 노후된 아파트를 소유하고 있던 사람들이 조합을 구성하여 진행되는 사업입니다.

 

2. 재개발의 의미와 특징

정의를 살펴보면 ' 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기위하여시행하는 사업 ' 을 의미합니다.

 

앞의 재건축과 정의상으로 보면 정비기반시설의 상태가 가장 큰 차이점이 되겠습니다. 그럼 여기서 정비기반시설에 대해서도 한번 짚고 가는 것이 좋겠죠?

*정비기반시설: 도시생활에 편리함을 제공해주는 도로, 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지, 학교나 문화체육시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 의미합니다.

 

따라서 재개발은 일반적으로 낡은 (50년 이상) 빌라와 단독주택등의 단지 등을 허물고 도로까지 추가로 정비하여 그 곳을 새로운 아파트 단지로 공사하는 사업을 의미합니다.

 

3.재건축과 재개발의 차이점 정리

먼저 재건축과 재개발의 가장 큰 공통점은 해당 주민의 (소유주)의 75% 이상이 동의해야 조합 설립이 가능하다는 점입니다. 그러나, 구체적인 사업 단계와 보상 기준 등 매우 많은 차이가 존재하므로 성격이 아주 다르다고 볼 수 있습니다. 차이점에 대해 아래 표로 정리해 보았습니다.

	재건축	재개발
	가지고 있는 집의 보상을 시가로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 비용으로 보상	개발이익이 반영되지 않은 비용으로 보상
조합 가입	조합 임의가입	강제 조합가입
소유자 조건  =조합원의 조건	정비구역에 위차한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (건축물과 토지 모두 소유하고 있어야 가능-보통 아파트를 보유하고 있으면 두개 모두 소유하고 있는 것으로 본다.)	정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 *지상권자 (건축물이나 토지 중 하나만 소유하고 있어도 가능) *토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자
정비사업절차	안전진단포함 => 공동주택에 대하여 정비예정구역(기본계획)지정 후 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성등을 심사하는것을 의미	안전진단 미포함 (불필요)
개발부담금	재건축 초과이익 환수법에 따라 재건축 부담금 (분담금) 부과	해당 없음
현금 청산자 비율 (현금청산: 조합원 자격을 포기하고, 본인이 가지고 있던 재산에 대해 현금으로 보상 받고 나가는 것)	비교적 적은 편	예측이 어려움
기반시설 기부채납 *기부채납: 공익을 위한 목적으로 도로, 공원, 녹지, 공공시설물 등의 기반시설을 만들기 위해 지자체에 일부 토지 이용권을 이전하는 것	상대적으로 적음	상대적으로 많음
주거이전비, 상가 영업보상비	원칙적으로 보상의무 없음	지급 필요함

 

아마 부동산에 관심이 있으신 분들이라면 재개발 보다는 재건축에 대한 기사 또는 내용을 더 많이 접하게 되실 텐데요,

다음 게시물에서는 재건축의 구체적인 사업 과정에 대해 살펴보도록 하겠습니다.