일간경제 / 2025-09-02 / 코스피 변화 확인 / 신용거래융자 잔고 / 외국인 부동산 추가규제

92025년 9월 2일의 경제 소식에 대해 알아보자.

먼저 8월 말에서 오늘까지의 국내외 증시 추이를 살펴보면 아래와 같았다.

8월 초에서 중순까지는 국내증시가 과열이라고 할 정도로 상승세가 뚜렷했으나, 점점 다시 박스권으로 돌아오고 있는 모양세이다.

Date	KOSPI	KOSDAQ	S&P500
2025.08.18	3,177.28 (-1.50%)	798.05 (-2.11%)	6,449.15 (-0.01%)
2025.08.19	3,151.56 (-0.81%)	787.96 (-1.26%)	6,411.37 (-0.59%)
2025.08.20	3,130.09 (-0.68%)	777.61 (-1.31%)	6,395.78  (-0.24%)
2025.08.21	3,141.74 (+0.37%)	777.24  (-0.05%)	6,370.17 (-0.40%)
2025.08.22	3,168.73 (+0.86%)	782.51 (+0.68%)	6,466.91 (+1.52%)
2025.08.25	3,209.86 (+1.30%)	798.02 (+1.98%)	6,439.32  (-0.43%)
2025.08.26	3,179.36 (-0.95%)	801.66 (+0.46%)	6,465.94 (+0.41%)
2025.08.27	3,187.16 (+0.25%)	801.72 (+0.01%)	6,481.40 (+0.24%)
2025.08.28	3,196.32  (+0.29%)	798.43 (-0.41%)	6,501.86 (+0.32%)
2025.08.29	3,186.01 (-0.32%)	796.91 (-0.19%)	6,460.26 (-0.64%)
2025.09.01	3,142.93 (-1.35%)	785.00 (-1.49%)	NA
2025.09.02	3,172.35 (+0.94%)	794.00 (+1.15%)	NA

 

오늘 첫번째 소식으로 증시 변동에 대해 다뤄보고자 한다.

박스권 장세에도 '빚투(빚내서 투자)' 열기가 식지 않고 있다. 지난달 20일 신용거래융자 잔고가 연중 최고치를 경신한 이후, 연일 22조원대를 기록하고 있다. 하반기 국내 증시 낙관론을 유지한 채 최근 조정과 보합이 반복될 때마다 소위 '물타기'를 해 빚투 규모가 늘었다는 분석이 나온다.
2일 금융투자협회에 따르면 코스피·코스닥 신용거래융자 잔고는 지난달 28일 이후 이달 1일까지 3거래일 연속 22조원대를 유지하고 있다. 지난 1일에는 22조2226억원을 기록했다. 7월부터 8월까지 두달간 코스피가 3100~3200선에서 횡보하는 기간에도 신용거래융자 잔고는 계속 늘어났다. 구체적으로 7월 평균 21조3803억원, 8월 평균 21조9655억원을 기록하는 등 '빚투 22조' 규모가 유지되고 있다. 지난달 20일에는 22조2873억원까지 늘어나 지난 2022년 4월12일 22조2810억원 이후 3년 4개월 만에 최고치를 기록했다.
신용거래융자 잔고는 투자자가 증권사로부터 자금을 빌려 주식을 산 뒤 갚지 않은 금액으로, 시장에서는 빚투 규모를 가늠할 수 있는 지표로 본다. 통상 주가 상승이 예상될 때 늘어나고 하락장에는 줄어드는 모습을 보인다. '빚'이라는 위험부담을 안은 만큼 상승 흐름이 강하게 예상될 때 투자를 진행하는 것이다. 실제로 신용거래융자 잔고의 역대 최고치는 지난 2021년 9월 13일으로 25조6540억원이다. 신용거래융자 잔고는 2020년 4월 6조4000억원대에서 2021년 9월까지 19조 넘게 늘었는데, 코스피 역시 2020년 초 코로나19 여파로 1400까지 하락후 2021년 9월 3100대까지 오른 바 있다.
올해 역시 지난 2020년~2021년과 유사한 흐름이 이어졌다. 앞서 코스피는 상반기 28% 상승하는 등 강세를 보였다. 신용거래융자 잔고 역시 6월 평균 19조4435억원으로, 1월 평균 16조2556억원과 비교해 3조1879억원이 늘었다. 8월 한 달간 코스피가 1.8% 빠지며 주춤했지만 빚투 규모는 되레 늘어났다.
증권가에선 개인 투자자들이 국내 증시의 하반기 상승을 기대하고 저가 매수 기회로 여기고 있는 것으로 풀이했다. 김용구 유안타증권 연구원은 "개인 투자자들은 주식시장에 대한 긍정적 기대가 있으면 신용거래를 통해서라도 적극 사들이고 있다"며 "미국 연방준비제도(연준)을 필두로 한국은행도 금리 인하를 진행할 수 있다는 기대감이 있다. 신용거래는 결국 대출 금리 여건이 영향을 주기 때문에 금리 인하에 따른 이자율 하향 기대와, 증시에 대한 긍정론이 겹친 것으로 보인다"고 분석했다. 이어 "이달 미국 연준의 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리를 0.25p 인하하면 이를 기점으로 코스피가 연말 3500까지 상승할 것이란 기대감은 충분히 유효하다"며 "자사주 소각 의무화 등을 담은 3차 상법 개정안이 이달 통과가 예상되는 만큼, 내부적인 정부 정책 모멘텀도 강화되고 있어 신용 담보 대출출 등이 늘어날 가능성은 열려 있다"고 내다봤다.

 

두번째 소식으로 최근 잇따른 부동산 규제에 더불어 추가적인 외국인 부동산 규제 관련 소식이다.

6월 27일 이후로 정부의 부동산 규제가 강화되는 가운데, 한국에서는 외국인의 부동산 소유에 대한 불안감이 커지도 있다. 많은 한국인들이 각종 부동산 규제가 내국인 구매자에게 불리하게 작용할 것이라고 보고 있기 때문이다.

지난 5월, 중국 정부가 서울 중심부의 대통령실 인근 대형 부지를 매입했다는 사실이 드러난 바 있다. 해당 부지는 살 때 취득세가 면제됐으며, 국가 안보 우려와 함께 한국 투자자들이 중국에서 상호주의를 보장 받지 못한다는 점이 문제로 떠올랐다.

정부는 지난주 수도권 내 주택을 구매하려는 외국인은 사전에 승인을 받아야한다는 새로운 규제를 발표했다. 여론의 반발에 따른 대응으로 보인다. 하지만 이 규정은 주거용 부동산에만 적용되며, 그 외의 부동산에는 확대 적용되지 않았다.

외국인의 주택 매입은 2022년 이후 연평균 26% 증가하였고, 진보 정권인 이재명 정부에서 내국인들은 더 엄격한 부동산 대출규제를 적용받고 있는 반면, 외국인 투자자들은 해외 금융기관으로부터 자금을 조달함으로써 이를 쉽게 우회할 수 있다.

 

외국인의 주택 보유 비율은 한국 전체 주책에서 불과 0.52%를 차지하지만, 중산층이 부동산을 자산을 축적하는 주요 수단으로 여기는 한국 사회에서는 이 문제가 민감하게 받아들여지고 있다. 국토교통부에 따르면, 외국인들은 고급 주택 거래에서 전액 현금을 내는 방식으로 서울 주요 고급 주거지의 주택을 사상 최고각에 매입했다. 이는 해외 금융기관으로부터 자금을 조달함으로써 가능했으며, 이러한 자금 흐름은 국내 당국이 추적하기 어려운 경우가 많다.

외국인 주택 구매자 중에서는 중국 국적자가 가장 활발하게 거래하고 있다. 2020년부터 2024년 까지 수도권에서 외국인 주택 구매 건 중 73%가 중국인에 의한 것이었으며, 그 다음으로는 미국인이 14%로 큰 격차를 보였다.

"어느 나라든 정책은 자국민을 우선시해야 한다"라고 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 말했다. "특히 한국인은 다른 나라에서 그렇게 똑같이 하지 못하는데, 외국인이 자유롭게 부동산을 매입하는 것은 납득하기 어렵다"고 그는 덧붙였다.

 

갈수록 심해지는 부동산 규제와 똘똘한 한 채 정책의 장기화로 인해 더 외국인의 부동산 거래가 민감하게 반응되고 있는 시기인 것 같다.

 

 

[Reference]

https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005400561

"코스피 연말 3500 가겠지"… '빚투' 22조 넘었다

https://n.news.naver.com/mnews/article/640/0000076076

한국이 외국인 부동산 매입을 갑자기 규제하는 이유